报告期内投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，对三板挂牌和主板上市的影响大否？

bradickzil

报告期内，拟挂牌或拟上市企业，将其自有物业出租给租户用于小商品交易，现在拟改制设立股份公司。公司希望将投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，改变后投资性房地产价值增加1倍，请问，这种政策变更对三板挂牌和主板上市的影响大否？假设，公允价值能够确定。

bradickzil

？同志们都没遇到这种情况吗？？？？？

bradickzil

请问：证监会对投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，有无非正式的讲话或培训之类的文件啊

Mr_tragedy

楼主要想好啊，改成公允价值计量的话是要一直用下去的，企业能不能确保每年得到公允价值啊？

fesson

1、投资性房地产的公允价值确定是不接受资产评估结果的，须采用同等地段不动产市价比较法，首先要确保是否能持续取得房地产可比市值。
2、由成本计量改为公允价值计量，需要追溯调整，不一定能增加挂牌公司当年业绩，相反增加了净资产，摊薄了以后的收益率。

bradickzil

fesson 发表于 2015-2-5 09:35
1、投资性房地产的公允价值确定是不接受资产评估结果的，须采用同等地段不动产市价比较法，首先要确保是否能 ...

投资性房地产的公允价值确定是不接受资产评估结果的，出处在哪，有明文规定吗？

alextianqi

bradickzil 发表于 2015-2-5 11:21
投资性房地产的公允价值确定是不接受资产评估结果的，出处在哪，有明文规定吗？

这个企业会计准则就有规定，以下部分引用自《2010企业会计准则讲解》Page55：

“采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。”

可以看到上述措辞中语气是十分强硬的，规范十分严格，但是这一页继续往下读，注意下一段的最后一句话：

”投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”

公允价值计量会计准则在2014年出台以后，规范了公允价值的定义和计量方式，我们知道获取公允价值数据有三个层次，其可靠性依次递减，第三个层次就是采用估值的方式。虽然从上述规定来看并没有不许采用估值的方式。但是我认为还是要满足第一段所述条件。在2013年上市公司年报审计中，中注协对于一些采用公允价值模式计量投资性房地产的公司就有点评过，很多手段牵强，粉饰业绩。对于IPO申报业务来讲，一般绝不可能在缺乏外部证据的情况下，强行采用评估的方式对公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。

5楼的前辈讲解和很专业和实务，就对着他这两条，好好想想。还是别用。

fesson

楼上正确，2010版准则讲解似乎允许现金流折现法确定投资性房地产公允价值，但最好还是谨慎使用。
2007年执行新准则时，企业会计准则专家小组有这么一个实施意见：企业会计准则实施问题专家工作组意见（二）
一、问：如何正确地对投资性房地产进行后续计量？   
　　答：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在符合新准则规定的条件下，才允许采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
　　一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。
　　二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。“同类或类似的房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
　　不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。