请教该案例的土地处置问题

oshistone

公司（华侨城A）本次拟收购的标的公司中，有部分房产尚需进一步完善产权手续。

根据资产清查和评估结果，纳入本次收购范围的此类房产共计585处，总面积716,017平方米。上述尚需进一步完善产权手续的房产占本次拟收购的全部房产的比例如下：

（此处本人未列示）

针对上述尚需完善产权手续的房产，华侨城集团已出具承诺函，确认并承诺上述各项房产均系由相应标的企业及其下属企业出资建设/购买并占有、使用至今，其权属归相应标的企业及其下属企业所有，并无权属争议及/或权利限制。华侨城集团承诺将促使并协助各标的企业及其下属企业在限定期限内取得上述房产的相关权属证书或将上述房产过户至实际权利人名下。如未能在承诺期限内取得上述房产的相关权属证书或将上述房产过户至实际权利人名下，华侨城集团将于承诺期限届满之日起6
个月内购回上述未取得权属证书的房产，回购价格为上述资产在经国资委备案的评估报告中确定的评估值另加交割日至回购日期间以该评估值为基数计算的银行同期贷款利息；或赔偿实际权利人因上述过户未完成而产生的损失。

上述585处尚需进一步完善产权手续的房产中有398处、面积合计132,634平方米的房产所对应的土地性质为划拨土地，针对该398处位于划拨土地上的房产，华侨城集团承诺于2010年12月31日前按有关规定办理土地使用权出让手续，于2011年12月31日前取得划拨土地上房产的相关权属证书。该类房产本次的评估值未包含土地价格，今后在办理其产权证时，由拟取得房产证的标的公司负责补缴地价，不影响本次评估结果。

【感谢DukeHou提供的案例】

疑问：

1、划拨土地上的房产未办理土地出让金前能转让吗？

2、如果可以的话，是不是该由出让方缴纳土地出让金呢？该方案于09年10月16日获证监会审核通过，那么资产交割在1010年上半年就办理完毕，是否意味着是由受让方缴纳的出让金？也即该次交易对划拨土地进行了转让？

fushengbin

1、划拨用地的房产需满足如下条件才能转让：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
因此，只有在土地性质变更为出让地后，方能进行转让。
2、按照上述理解，应由出让方缴纳土地出让金后方能进行转让。受让方进行资产交割时，土地应是出让地。

oshistone

回复 2# fushengbin


    谢谢指点。我也是如此认为，但看到该案例引发上述疑惑。
    只能理解是交割之前，由拟转让的企业自己办理出让（该企业已经评估，它自己出钱买资产理论上是不影响其评估作价的），然后再转让了。
    这是中信做的，希望有哪位经手的大虾现身说法呀。

mengchao

oshistone 发表于 2010-11-22 10:07
回复 2# fushengbin

根据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第三十九条（2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第四十条）规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。