问：合作建房，账务处理？

woiow

甲方出地（商业用地50年），乙方出钱，建房5:5分，乙方只有50年使用权，乙方是计入无形资产还是计入长期待摊费用呢？
如果计入固定资产，IPO有没有影响。

sofine

个人 理解，房屋、土地不分离，要么全归甲要么全归乙，另外一方作为长期股权投资。土地作无形资产，建筑物为固定资产

iversonlai

1、要明确合作建房后进行分配时是分钱（即出售分配利润）还是分房子；
2、分得房子的用途是自用还是用于出售或用于商业地产；
3、同时应考虑项目是否有运作主体；
请楼主明确信息，因为不同情况下，会计处理很大不同的。

woiow

已经明确，甲方出地，乙方出钱建造，建完后按建筑面积5:5分，甲方拥有全部产权，乙方拥有总面积50%部分的50年使用权。
分的房子各自拥有处理权，自用、出租都可以。
现在的问题是乙方出的钱，乙方账务处理有争议：
1、计入长期待摊费用，理由是乙方出的钱是一次支付全部租金，在20年内摊销还是50年摊销，合同法规定租赁合同最长20年。
2、计入固定资产，理由是商用土地只有50年产权，50年使用权已经占房产全部可使用寿命100%，参考融资租赁，根据会计实质重于形式，计入固定资产计提折旧。
听说有家科技公司IPO受阻就是因为合作建房计入固定资产，但没能查到是哪家。

woiow

计入长期待摊费用，怎么摊销，要不要考虑折现问题，计入长期待摊费用准则是否允许，都不太明确。
计入固定资产只能根据实质重于形式，也不太明确。
现在中介、企业财务人员都僵住了，都怕承担判断失误的责任。

iversonlai

1、实质上为乙方支付建造费用然后得到了资产的使用权或转租权，但对资产没有处置权，因此计入固定资产并不合适，作为预付租赁款（即长期待摊费用）较为合适；
2、预付租赁款不是金融资产，不存在折现问题。

woiow

如果算租赁，无论是租赁时间、还是租金现值，都满足融资租赁的要求，为什么不能算融资租赁呢？
会计准则：
承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
满足下列标准之一的，即应认定为融资租赁；除融资租赁以外的租赁为经营租赁。
（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75％以上（含75％，下同）。
（四）承租人租赁开始日的最低租赁付款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日最低租赁收款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。这里的“几乎相当于”，通常掌握在90％以上。需要说明的是，这里的量化标准是只是指导性标准，企业在具体运用时，必须以准则规定的相关条件进行判断。

commanche

我倒是觉得按照非货币性资产交换处置比较好，假设甲公司土地初始成本是10亿，亿公司为了建设房产投入的资金是20亿，则可以看做是乙公司向甲公司借款30亿，而甲公司以一半的面积的使用权（或租金）来偿还对乙公司的借款。按照融资租赁的判断标准，个人认为应该属于融资租赁进行处理（50年的使用期内乙公司可以一直使用）。

woiow

个人也倾向于作为融资租赁，
融资租赁准则含糊不清，准则举例都是正向融资，对反向融资并没有禁止性说明，所以觉得得到一半使用权计入固定资产也合适。