广东高端地产项目融资信息★★★★★

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项 目 介 绍 及 合 作 方 案

一.    项目简介

第三期项目地位于惠州市，地处惠城区三条主干道交汇处黄金地段，总占地面积为21770㎡，容积率为4.73，总计容规划面积为102972㎡，其中规划商业面积为4万平方米，规划住宅建筑面积为6.2万平方米。项目所处的南岸片区位于惠州市“南进北拓”规划的轴心位置，是连接江北行政商务中心和惠阳区纽带，同时又是规划的商业市级中心，地理位置优越。

第三期项目建设完成后，将与已投入使用的一、二期商业项目相连互通，届时项目总的商业面积将达到15万平米，结合统一管理的将近8万多平方米的地下停车库，整个商业物业将超过20万平方米，是惠州甚至华南最大的购物中心和商业街区，并拥有众多主力店带动，如沃尔玛、万达电影院和KFC等知名品牌商家，具有强大的市场竞争力。

三期的商业部分规划区别于已经成熟的一、二期室内商业经营，将包含三层露天街铺的经营、公共区域文化和娱乐设施的统一管理运营、现代化的人与人多场景的交流互动场所等多概念。三期建成融入后，该项目将坐稳惠州商业项目龙头地位，成为惠州的第一商业名片

二.    项目现状

   三期项目属惠州市重点规划的三旧改造项目，2015年5月公司通过网上公开竞标的方式取得该地块的改造权及使用权，该地块涉及拆迁内容有：惠州市区域搬迁及改造地块内65户民居拆迁。根据规定，惠州市区域搬迁建设工作、改造地块内65户民居安置补偿及清拆工作需在成交后2年内完成，现项目已全面进入拆迁准备阶段，完成了搬迁地块的购置、拆迁民居居民情况的摸底调查等相关工作。

在全面完成后民居拆迁安置及拆迁建设后，三期开发用地不需再经过招拍挂程序，即可办理土地证；届时我司将启动三期的开发建设，预计2018年10月达到预售状态。

三.    项目工程进度安排

时间	工程截点
2016年1月	民房拆迁工作全面启动及区域拆迁工程开工
2016年8月	区域建筑工程竣工验收，10月试播，12月完成移交
2017年2月	民居拆迁协议全部落实,  3月地上建筑物拆除完成
2017年5月	土方工程开工
2018年10月	项目商业部分开盘销售
2018年12月	项目住宅部分开盘销售
2019年12月	完成竣工验收备案

三.    项目投资收益预测

1）投资规模

本项目占地面积21770万平方木，容积率4.73，总建筑面积142856㎡。其中商业面积40000㎡，住宅面积62772㎡，停车场面积37564㎡。项目主要投资成本由土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发期间税费等组成，预计总额约14.1亿。

项目成本概算表如下：

序号	项 目	金额（万元）
1	地价	34,133.13
	楼面地价(元/㎡）	0.3315
2	工程成本	61,154.72
	开发前期费	3,175.81
	建安工程费	57,004.52
	开发间接费	974.39
3	项目费用	5,380.00
	营销费用	2,000.00
	公司管理费	3,080.00
	物业管理配套费	300
4	税金	40,355.91
	总投资	141,023.75

   上述投资测算未扣除融资成本及所得税。

2）开盘前投资计划及说明

目前该项目原股东投资已经超过1.5亿，主要的投入包括缴纳的土地招拍挂保证金、部分拆迁改造成本等。后续达到开盘后两个月之前，仍需要资金约4.5亿；其中，获取土地资金1.94亿左右，开发资金2.03亿左右，营销费用1500万，管理费用2100万。具体用款明细及截点见下表：

单位：万元

	合计	2016年	2017年	2018年1~11月
1.土地款项	21,094.14	18,474.76	2464.00	155.38
1.1 民居拆迁	12,982.12	12,982.12		-
1.2 中波台建设工程款	7,848.62	5,492.64	2200.50	155.38
1.3 其他土地费用	263.50	-	263.50	-
2.1工程投入	20,283.60	459.75	3,160.55	16,663.30
2.1 开发前期费	2,772.62	435.75	1,551.13	785.74
2.2 建安工程费	17,175.85	-	1,424.73	15,751.12
2.3 其他开发间接费用	335.13	24	184.69	126.44
3.营销费用	1500	-	100	1400
4.管理费用	2,100	720	720	660
合计	44,977.74	19,654.51	6,444.55	18,878.68

上述资金计划表中：

1.未考虑融资成本及总包垫资。

2.工程款项的集中支付阶段为塔楼主体封顶之后及后期装修。

3）收益预测（预计全销售）

根据惠州市最新房地产市场销售报告，公寓销售环境方面，惠州市惠城区公寓市场高端产品稀缺，依托城市商区规划及资源配套的不断完善，加上公寓投资回报率远高于普通住宅，近年来惠州市房地产市场公寓产品成交情况良好，本项目所在的河南岸区域是惠城区高速发展、高度繁荣区域，商业及市政配套高度复合，且目前在售及潜在开发物业中60㎡以下产品几近空白，是市场机会点。惠城区近年开盘公寓交易均价约为10000元/㎡，且销售率增长呈逐步加快态势。

商业销售环境方面，惠州市今年来可出售商业项目较少，根据2013年开盘的惠州市仲恺新区T-Park时尚公园项目商铺销售价格及2015年1月开盘的仲恺天益城项目，同时参照本项目周边商业物业二手商铺价格，惠州市商铺销售均价为内铺：4万/平方米，街铺：9万/平方米。

综上所述，根据惠城区房地产市场的宏观发展趋势，综合考虑本项目所在的区位、预计销售时期周边配套，同时预测了各个销售阶段价格走势，保守预计本项目精装公寓销售均价为11000元/平方米，销售面积为62772㎡；项目商业面积共为4万平方米，其中销售3.2万平，公司自留8000平，销售面积区位主要集中在一、二、三层区位，预计销售单价为负一层、三层28000元/㎡，一层80000元/㎡，二层50000元/㎡。

科目	内容	面积	单价	金额（万元）
销售收入	公寓销售收入	62772	11000.00	69,049.2
	商铺销售收入	32000	44406.00	142,100.00
	总计			211,149.20
	税前净利润			70,125.28

通过对项目开发的现金流分析，若项目可销售面积实现完全销售的情况下，公司可实现税前利润7亿元，同时公司自持8000平方米商业面积和不计容的3.7万平方米的地下停车库。

4）销售回款时间

项目	日期		2018.10.1	小计	10月	11月	12月	2019年1月	2月	3月
商铺	销售率		开盘	82%	35%	25%	15%	1%	1%	5%
	销售面积(平米)			26240	11200	8000	4800	320	320	1600
	均价(元/平米)				44406	44406	44406	44406	44406	44406
	销售额(万元)			116522	49735	35525	21315	1421	1421	7105
	回款(万元)	一次性(20%)		23304	9947	7105	4263	284	284	1421
		按揭(80%)	首付款(50%)	46608	19894	14210	8526	568	568	2842
			银行按揭(50%)	42630				19894	14210	8526
	小计			112544	29841	21315	12789	20747	15063	12789
公寓	销售率		开盘	49%			30%	15%	1%	3%
	销售面积(平米)			30759			18832	9416	628	1883
	均价(元/平米)						11000	11000	11000	11000
	销售额(万元)			33833			20715	10357	690	2071
	回款(万元)	一次性(20%)		6766.9			4143.0	2071.5	138.1	414.3
		按揭(80%)	首付款(30%)	8120.2			4971.5	2485.8	165.7	497.2
			银行按揭(70%)	11600.3				0.0	0.0	11600.3
	小计			26487.2	0.0	0.0	9114.5	4557.2	303.8	12511.7
	销售合计(万元)			150355	49735	35525	42030	11778	2111	9176
	回款合计(万元)			139030	29841	21315	21903	25304	15366	25301

本项目预售时间为2/3主体建设完成时间，根据工程进度安排其完成时间为2018年10月，先行预售部分为项目商业部分。2018年10月~2019年3月销售计划如下表：

   由上图所示，计划开盘后两个月，即2018年10月~2018年12月计划完成本项目商业部分60%和住宅30%销售面积的销售，实现销售额12.73亿元，扣除分期付款、按揭等因素可回款7.3亿元；开盘后六个月完成本项目商业部分82%及住宅部分49%销售面积的销售，实现销售额15.04亿元，可回款13.9亿元。

六.    融资意向方案

针对三期的资金需求，我司将融资计划分为以下两个阶段，方案如下：

第一阶段：

融资金额：2亿

融资用途：获取土地证之前的改造建设及民居拆迁费用

融资期限：1.5年+0.5年（可分次提款，第一次用款时间为2016年1月）

担保条件：a.部分项目公司股权进行质押或者以代持协议的形式规定贷款管理机制及退出机制；

b.三期建设地块已有土地证的约2400平方米的土地抵押，市值4500万；

c.公司70%的股权，质押。

第二阶段：

融资金额：4.5亿

融资用途：1）置换前期土地整理2亿的贷款；

          2）新增2.5亿用于后续工程开发建设至预售前

融资期限：1.5年+0.5年（可分次提款，第一次用款时间为2017年6月）

担保条件：a. 项目土地证；

             b．项目公司股权质押或者以代持协议的形式规定贷款管理机制及退出机制；

          c．公司70%的股权，质押

如有对此感项目的资方，请邮件与我联系，联系时务必附带名片信息！感谢！中介朋友就不必联系了！感谢！