房地权属分离问题

louise2012

1、股东在公司的土地上建房，使用方是公司，首先存在产权问题：如果归属为股东，会认定为股东长期侵占公司资产，想问下这种情况是否有解决办法？

2、另外，法律上，房子是违建，目前无法报建办证，但由于当时规划时合法，只是后期建造违规，可以取得规划局出具的无违规证明，而城管预计可以出具报告期内无违规，由于13年有违建案底，难以出具公司成立至今无违规。而违建的房子包括宿舍、仓库、厂房，厂房用于第一道工序的生产，即违建部分只影响第一道工序，其他工序所在的厂房无违法问题。想问下法律上的可不可以采用：规划局无违规+城管3年无违规+违建建筑的场地代替规划？

3、如果归属权为股东，则涉及公司向股东租房子，股东向公司租地，2个租赁行为，怎么确定租金？

考虑到这里涉及两个租赁行为，即土地租赁和房子租赁，市场上难以取得可比数据

目前有2个方案

方案一：房子历史成本*银行利率

方案的缺陷：其中一个厂房无法取得当时建造成本；银行利率与房子的风险报酬率意义上不能等同，但目前预计方案一的测算结果和方案二差异不大

方案二：房子重置成本*建筑安装工程价格指数（统计局网站有）

方案的缺陷：重置成本需要评估，影响进度，评估费

想问下这两个方案是否合理？