[已解决]土地使用权证和房屋权证问题

zhouyuanzheng

各位前辈：
       目前新三板业务碰到一个棘手的事情：
       企业方是地方明星企业，当初与地方政府（乡镇级）签订了招商入园协议，并在入园协议中确定了划拨给企业的地块。
但是签订后不久，地方区级开发区政府将此地划拨给区一级地方政府融资平台去做土地抵押，导致企业目前为止都没有取得土地使用权证。
企业已经缴纳了全额土地出让金，并在该土地上造完了厂房、办公楼，并且从开建到完工验收等，在没有土地证的情况下，建设局、环保部门全部亮绿灯通过。请问各位前辈该种情况如何处理？
      1、当地区一级政府出具承诺函，在抵押到期之后对土地进行收储并进行招拍挂，走正规程序到该公司名下是否可行？内核能不能过？
      2、假设1成立，那会计上应该如何处理呢？
      3、假设1不成立，那是否还有其他道路可以行得通？会计又如何处理？
      十分困惑，目前项目搁浅，公司非常有前景，且属于全球细分行业龙头，只是因为历史遗留问题目前搁浅了，两家券商的内核都没过。第一家认为必须办下土地使用权，第二家认为上述1做法在会计上行不通，无法确认土地和厂房在会计处理上的性质。
      小弟真心求各位前辈帮助！如有券商感兴趣，并有较大把握，可以与我联系，私信我就行我能看得到。
      另：是否有类似情况的挂牌企业？
      感谢各位！！！！！

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Charlesguan

2016-10-26 09:38:28

虽处抵押状态，当前可确认土地权属仍归政府所有。建议可同政府签订土地租赁合同，租赁期限至企业取得土地使用权证日，租金从土地出让金中扣除。细节条款如下：
1.如可取得权证，会计上出让金作其他应收款处理，在取得之前逐年抵扣租赁非，取得之后，按照剩余金额入无形资产——土地使用权。
2.如无法取得权证，请政府作出补偿承诺条款。

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king190524

除土地证，其他证照齐全，风险不大。政府和国土等有权部门出承诺，企业可继续使用该土地。会计上土地出让金作为预付款。房屋为企业投资建设，可确认。最后再来一个大股东兜底即可。

fushengbin

1. 政府是何时把土地拿出去抵押的，常理推断应该是企业受让前，那既然受让前已经抵押，企业又是如何获得这块土地的？企业所谓缴纳了全额土地出让金是什么意思？
2. 从权属关系上看，银行能接受抵押，比较大的可能性是土地还在政府手中。
3. 比较妥当的方式，如果一切只是“误会”，把形式换成企业担保看能不能行得通，毕竟办齐产权证很重要。

Charlesguan

虽处抵押状态，当前可确认土地权属仍归政府所有。建议可同政府签订土地租赁合同，租赁期限至企业取得土地使用权证日，租金从土地出让金中扣除。细节条款如下：
1.如可取得权证，会计上出让金作其他应收款处理，在取得之前逐年抵扣租赁非，取得之后，按照剩余金额入无形资产——土地使用权。
2.如无法取得权证，请政府作出补偿承诺条款。

mikejiang623456

这种情况最好还是先让政府出具协议，补偿承诺 或 转让担保关系？

kariyas

Charlesguan 发表于 2016-10-26 09:38
虽处抵押状态，当前可确认土地权属仍归政府所有。建议可同政府签订土地租赁合同，租赁期限至企业取得土地使 ...

思路不错        

zhouyuanzheng

Charlesguan 发表于 2016-10-26 09:38
虽处抵押状态，当前可确认土地权属仍归政府所有。建议可同政府签订土地租赁合同，租赁期限至企业取得土地使 ...

感谢您的回答！！谢谢！提供了新的思路

horse361

每天都是各种奇葩问题，这个在前期调查的时候怎么没注意到？

zhouyuanzheng

horse361 发表于 2016-10-31 16:26
每天都是各种奇葩问题，这个在前期调查的时候怎么没注意到？

这是前面那家证券公司做到一半 快股改了，才提出来内核过不了 随后解除了合同。
后来企业方才咨询到我们有没有可执行方案有券商能够过