关于汇冠股份的募投项目用地问题

tangwh

刚看了下汇冠股份的补充法律意见书关于募投项目土地的相关核查意见，很有意思，证监会对于土地使用权的审核标准真是时紧时松阿，不好把握阿：
1.        首先是关于其募投项目（红外屏技改项目和研发中心项目）用地的性质，竟然被定性为教育科研用地，查了下国家关于科教用地的含义为：指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。感觉好是很勉强阿，那以后其他项目中关于研发中心、技改之类的用地是否都可以以科教用地之名，来规避招拍挂程序了（见下述第2项）？
2.        其次，律师意见认为，教育科研用地无需采取招、拍、挂程序，可以直接协议转让。查了下《物权法》第137条的规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。法律的规定是很明确，律师也分析了科教用地不是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，但却没有分析是公司募投项目用地否属于同一土地有两个以上意向用地者的（按理来说，要知道是否有其他意向用地者，也是需要有个对外公开告知程序的），如果是后者，也是应当招拍挂的。
3.        公司在审核当时只是与中关村软件园发展有限责任公司签订了的土地开发建设协议，而未与土地管理部门签订正式的土地出让协议，根据最高人民法院的司法解释，只有土地管理部门签订的土地出让协议才是合法有效的，其他类似于开发区管委会签订的关于土地出让的协议都是无效的。证监会现在标准放松拉？

finantree

“中关村软件园K-1地块的用地性质为教育科研用地，并非必须采用招拍挂方式出让土地使用权的商业、旅游、娱乐或商品住宅等各类经营性用地。而软件园公司就K-1地块的一级开发已取得北京市海淀区政府授权，该一级开发地块也取得北京市规划委员会出具的编号为2009规复函字0215号的控规文件。本公司就K-1地块与软件园公司签订了建设协议，因此，本公司就K-1地块土地使用权的取得可以通过协议出让方式。”

1、发行人和律师的意思应当是，这块地“并非必须采用招拍挂方式”，而且地方ZF有地方性规定呗。

2、科教用地的定义在实务中比较含糊。如果严格按照“用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地”，这样的土地确实不用招拍挂，因为这样都不会办成出让地，直接划拨不就完了吗？ 实务中“科教用地”出让很多都是为了打擦边球的，包括一些走招拍挂程序出让的“科教地”，也是注了水的招拍挂。

fushengbin

能够挂上边，也说明这家公司不简单。

fushengbin

看过的项目越多，越觉得现在的规定......，大家心里清楚就行了，操作中别碰触底线就行，比如实际控制人变化啊，独立性啊什么的，其他的细节问题。。。。。。

finantree

fushengbin 发表于 2012-3-6 23:48
看过的项目越多，越觉得现在的规定......，大家心里清楚就行了，操作中别碰触底线就行，比如实际控制人变化 ...

好的方面也是解脱了僵化的发审束缚，主席所谓的以全面信息披露为重心嘛。

恐怕在不久的未来，实际控制人变更、独立性缺陷、辅业未剥离干净的案例也会出现。当然了，正式表述是 控制人未实际变更，独立性瑕疵不影响上市公司持续经营和中小股东利益，辅业不是辅业……

p.s. 针对F版一时感慨的一时感慨。具体到汇冠股份的案例，虽然解释的不是太有说服力，倒也不脱套路。