房地产上市公司 50 强白皮书2017

秋云飞

睿信地产研究院

目录
2017 年房地产行业 50 强名单  5
50 强企业核心经营指标分析  8
1. 规模类指标：市场利好推动规模扩张，50 强企业领涨势头不减  10
1.1 签约销售额大幅领先平均水平，行业 50 强门槛继续提高  10
1.2 签约销售面积保持高速增长，增幅略小于签约销售额  12
1.3 营业收入跳涨，规模领先企业增速提升显著  13
1.4 资产规模持续提升，总资产增长幅度明显  14
1.5 新开工面积、竣工面积进一步扩大，销售型物业开发能力持续提高  15
1.6 持有经营物业面积增长循序渐进，持有型物业运作能力显著增强  17
1.7 跨区域布局策略持续推进，平均进入城市数量快速增加  18
1.8 员工人数布局两级分化，效能与发展并驾齐驱  19
2. 绩优类指标：利润率、收益率趋稳，企业管理能力及风险控制能力加强  19
2.1 毛利润、净利润顺势而上，销售均价持续攀升  19
2.2 市场短期火热未能扭转利率下行趋势，合理利润回报成为常态  22
2.3 三项费用率整体趋稳，企业成本控制能力持续优化  23
2.4 持有物业价值波动明显，平均收益下滑  25
2.5 员工平均薪酬具备竞争力，涨幅远超全国平均水平  26
2.6 资产收益率趋稳，超额投资回报收窄推动市场走向成熟  27
2.7 财务风险控制能力加强，企业更加关注资金流动性  28
3. 持续类指标：土地市场火热推高竞争门槛，经营稳定支持未来发展  30
3.1 业绩保障倍数维持稳定，为未来 1-2 年的持续经营提供业绩支持  30
3.2 土地市场火热推高竞争门槛，企业竞争分化助力项目合作加强  31
3.3 土地储备周转率稳健，50 强企业积极布局土地市场支持后续发展  34
3.4 现金流整体向好，投资、融资力度依然较大  35
50 强企业发展热点分析  38
1. 规模化：业务增长提升占有率，并购合作加速规模化发展  38
1.1 规模企业持续领跑，行业集中度进一步提升  38
1.2 行业转型加速并购整合，规模企业纷纷借助资本手段实现外生性增长  39
2. 多元化：业务布局多元化，集团职能平台化  41
2.1  50 强企业多元化布局加速， “地产 +、金融 +、互联网 +”成为未来转型方向  41
2.2 业务多元化推动组织架构转型，集团平台化成为趋势  43
3. 运营效率提升：周转率趋稳，节点管控精细化，人均效能持续提升  44
3.1 资产周转率相对稳定，存货周转率实现回升  44
3.2 节点管控精细化，运营管理能力普遍提升  46
3.3 人均效能持续提升，项目运作能力普遍增强  47
4. 金融创新升级：融资环境趋紧，金融创新加快，布局金控平台  50
4.1 融资金额高速增长，融资成本稳定下调  50
4.2 开发商的融资成本位于低点，融资环境逐步趋紧  51
4.3 金融创新手段持续升级，资产证券化试点成功  53
4.4 布局金控平台，不断向金融全牌照方向发展  54
5. 持续推出中长期期激励方案，吸引和挽留核心骨干人才  54
5.1 上市公司股权激励继续推行，期权激励盛行  54
5.2 合伙人计划和项目跟投持续升温，覆盖面不断扩大  55
6. 核心指标回落，市场表现分化，板块逐渐成熟显现长期投资价值  56
6.1 地产板块波动性显著，A 股 H 股表现分化  56
6.2 市盈率小幅回落，A 股市盈率仍然显著高于 H 股  57
6.3 市净率小幅回落，H 股估值逻辑清晰、市净率分布集中  59
6.4 房地产市场火热，推动市销率加速回落  60
7. 三四线崛起，市场价值的重估还是非理性繁荣的狂欢  60
7.1 市场火热波动显著，推动热点城市管控措施集中出台  60
7.2 热点城市量价齐升带动限购升级，维持市场稳定成为核心热点  63
7.3 短期市场波动传导，非核心二线城市承接投资溢出能力仍有分化  65
7.4 投资溢出效应影响显著，三四线城市呈现普涨态势  67
“地产 +”：房地产行业战略创新专题研究  70
专题一  新型城镇化 : 地产企业三大模式切入，深度参与新型城镇化进程  70
专题二  区域发展研究：城市可持续发展评价体系及应用  72
专题三  长租公寓：存量崛起千帆竞发，四类主体英雄逐鹿  74
专题四  联合办公：规模持续增长，市场分化加速  77
专题五  建筑工业化：五大特征改写传统产业，两大路径推动行业发展  80
专题六  养老地产：未来市场前景可期，房企积极布局养老地产  84
专题七  大健康：地产企业“抢滩”大健康 布局策略各显神通  87
专题八  文旅地产：铁三角为核，产业链延伸，地产企业纷纷涉足滑雪业务  89
专题九  教育地产：教育营地的“西学东渐”  92