东北证券--房地产行业动态报告：承接中央政策导向，四川首发响应推动行业发展【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                     事件：1月 12日，四川省发布《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》。根据《意见》，全省将着力打造“四川物业服务”品牌；到 2025年，全省物业企业上亿元的达到 200家、上市的达到 5家，全省物业服务业营业收入达到 700亿元；到 2030年，力争全省物业服务业营业收入突破 1000亿元。
            
                    《意见》承接近日住建部等十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，再次强调了：
            
                    （1）支持物业企业规模化发展；
            
                    （2）落实街道责任，推动成立业主委员会；
            
                    （3）推进物业服务全覆盖（推进老旧小区改造）；
            
                    （4）鼓励社区增值服务的拓展；
            
                    （5）推进物业服务智慧化。
            
                    在《通知》的基础上，此次《意见》也做出了富有建设意义的具体化表述，主要体现在五个方面：
            
                    （1）明确提出地方阶段性发展目标。
            
                    （2）结合地区情况推动物业费动态调整机制。
            
                    （3）鼓励物企向非住业态延伸。
            
                    
            
                    （4）在机制保障方面较《通知》更进一步，从推进机制、政策支持、人才培养、舆论宣传等角度系统性地强调了对物业服务发展的保障。
            
                    （5）
            
                    （5）提出推动物业服务业绿色发展。
            
                    《意见》营收目标可行性较高。截至 2018年底，四川物业服务公司数量7117个，从业人员 31.02万人。年营业收入 333.74亿元，位居全国第九。
            
                    基于此测算《意见》所提出目标的对应 CAGR 分别为 11.16%和 9.58%，结合近年行业规模增速以及未来包括社区增值服务、城市服务在内的增量市场空间拓展，我们认为目标达成的可行性较高。
            
                    区域竞争格局：外来头部物企相对强势。从中指院 2020年成都物业服务优秀企业排名来看，前十榜单中本土公司仅蓝光嘉宝服务、蜀信物业和嘉诚新悦物业，剩余 7家外来公司以头部物企为主。本土物企综合实力有待提升。在中指院 2020年物业服务百强榜单中，四川本土共有 12家物企入围，但除蓝光嘉宝和蜀信物业外，剩余公司均列于 50名以后。
            
                    投资建议：《意见》承接《通知》的政策导向，结合地区情况提出具体表述。利好于四川地区广泛开展业务的物业公司。四川为第一个响应《通知》的地区，未来全国其他地区也有望陆续出台支持政策。我们继续看好具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
            
                    风险提示：政策具体执行时间及内容的不确定性；房地产销售下行
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