兴业研究--百家企业调研第7期（三）：地产公司调研总结【投资策略】

顺势而为

【研究报告内容摘要】
            
                 我们从行业政策、经营策略、负债水平、销售目标等方面入手，了解地产公司当前情况。
            
                 “三道红线”政策短期有一定冲击。绝大多数房企对“三道红线”政策持理性态度，对地产行业长远发展利好。“三道红线”政策对所有地产企业未来的融资增长都做出了要求，控制有息负债增速，未来行业发展的重心将转向经营效率的提升上，企业必须在追求规模和经营效率中作出平衡。
            
                 “三道红线”政策对稳健经营的国企地产影响不大，国企在经营目标上一般偏保守，同时在金融机构的合作上获取的信贷资源更多，总体冲击有限；但对于风格偏激进的民企地产公司冲击较大，主要体现在有息债务控制和新增融资方面。自从“三道红线”政策颁布以来，地产公司普遍加大降低债务率的力度，加速销售回款，保持流动性平衡，经营规划上更加追求稳健发展。
            
                 经营策略存在分化。多数公司继续布局重点一二线城市；部分公司强调下沉优质三四线，深入挖掘核心都市圈的潜力城市；部分公司深耕一线旧改项目，核心地段投资回报高但开发周期长，对现金流考验较大；商业地产公司收缩战线，控制新增开店数量，减少资本投入。拿地上更趋于核心都市圈的城市，土地储备维持在2-3年的水平，2020年受疫情影响，地产公司全年的回款率和去化率普遍有所降低。
            
                 降低负债是行业趋势。从各项债务指标来看，国企普遍处于合理水平，部分民企仍有待进一步优化。房企会根据销售目标、拿地支出、工程款支付、回款预测来安排次年的融资计划，非标融资受制于监管趋严和成本较高，融资规模压缩明显。多数房企在改善融资结构，调整长短期债务比例，降低资金成本。部分公司通过引入战略投资者，改善公司治理结构，缓解现金流压力。
            
                 销售目标增速放缓。未来行业增速放缓是大趋势，多数房企普遍立足于保持现有名次，不再过分追求规模和排名。房企很难在销售增长、控制负债、扩大土储之间寻求完美平衡，目前降负债成为首要目标，2021年的销售目标增速较往年普遍有所降低，未来房企必须更多依靠周转率提升、加大回款和结转力度实现发展。
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