中国银河--房地产行业周度例评：成交恢复，土地端待复苏，提示板块配置价值【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    新房开年成交稳定复苏，二手房成交热度同步恢复。从30大中城市成交数据来看，1月9日-1月15日商品房成交面积为411万平方米，同比增长20%，较前一周增加17.6pct，环比+10%。总体表现为一线三线城市成交稳定增长，二线增速回升显著。16大中城市二手房成交热度较上周提升，回到2020年底的较高成交水平。
            
                    一线保持稳定，二三线土地成交待复苏。1月4日到1月10日，百城供应土地规划建筑面积为1017.14万平方米，同比-43.7%，环比-54.7%，成交面积为977.27万平方米，同比-62.4%，环比-77.5%，成交供应比为1.0。百城土地溢价率为15.16%，较前一周增加8.65个百分点。一线成交面积保持稳定，土地溢价率为0.59%，较上周略有下降；
            
                    二三线受上年末翘尾效应高基数影响成交面积下滑。二线土地成交面积上周为2199万平米，本周仅为221万平米，但土地溢价率由上周的5.59%上升至29%，回到阶段性高点；三线成交面积由上周的1715万平回落至本周的442万平，溢价率较上周上升，由10%升至28%。
            
                    央行表态要继续加强房地产的金融调控。除加强金融调控，央行也强调加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面，郑州发布《关于加强土地出让管理工作的意见》，建立机制，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。上海研究完善认筹规则，内蒙古公积金已实现3个服务事项“跨省通办”，北京住建委明确提高集体土地租赁住房项目供地质量，并将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。
            
                    房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至1月15日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为8X，较上周上升0.1个单位；房地产行业PB（整体法，最新）为1.2X，较上周持平。2021年1月11日至1月15日（上周），房地产板块涨幅为0.94%，在30个一级行业中排名第8，同期上证综指跌幅为0.1%，沪深300跌0.68%，房地产板块跑赢上证综指和沪深300。
            
                    投资建议：我们提示行业当前的配置价值。政策层面，中央仍强调坚持房地产的金融调控，政策已形成完整闭环，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估；1季度受2020年低基数影响，预计各项运行指标增速较高。当前行业估值处于10年来历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，预计2021年政策面保持稳定。供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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