东兴证券--房地产行业2020年12月统计局数据点评：数据指导意义下降，聚焦供给侧改革逻辑【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 2020年房地产销售金额/开发投资分别同比增长8.7%/7%，我们预计2021年二者增速或将达到5.2%/6%。 销售增速和开发投资增速曾作为行业投资指导性指标，如今这一意义下降。原因有三：
            
                 2016年后监管层以长效机制替代短期逆周期管理，行业周期性波动趋弱，需求政策克制。
            
                 房地产金融审慎管理制度下，房企的成长性和盈利可持续性存疑，需要更多公司数据验证。
            
                 经济增长中枢下行而地产投资韧性，同时制造业投资、进出口、消费等对经济拉动作用或在未来一两年将会凸显，则地产投资对经济增长的重要性或将下降。
            
                 但我们也乐于见到地产作为政策工具的属性下降，而更多寻找内生的行业逻辑。
            
                 当前时点我们坚定看多以万科保利龙湖和旭辉为代表的“好学生”房企。长期看，房地产宏观审慎监管客观上有望降低行业的资产价格风险和房企流动性风险，有利于行业平稳健康发展，房企永续经营的客观环境或将出现。短期看，土地市场有望趋冷，好学生房企潜在加杠杆空间大，若逆市加杠杆拿地有望拉开和行业的增速，实现更快的增长。而在金融红利时代褪去、管理红利时代来临的当下，具备管理红利的房企（体现在盈利能力和周转能力具备优势），其土地和资金利用效率最高，这构成了潜在的护城河。推荐万科A、保利地产、金地集团、中南建设、滨江集团，建议关注龙湖集团和旭辉控股集团。
            
                 风险提示： 经济复苏不及预期、行业盈利能力下行超出预期、房企超预期出现流动性风险。
d17cfb7c-696f-49a3-a818-0733265090c8.pdf