首创证券--房地产行业周报：核心城市调控收紧，全年行业销售投资持续韧性【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    板块行情： 上周（1.18-1.22）申万房地产指数下跌1.21%，相对上证指数收益为-2.34%，板块表现弱于大盘（24/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为 3.35%， 物业板块平均涨幅为4.05%，相对恒生指数收益分别为0.29%和0.99%。
            
                    行业政策： 上周上海出台楼市调控新政，包括增加商品住房用地供应，增值税征免年限从2年升至5年，优先满足“无房家庭”购房需求，离异人士购房资格认定等几个方面，周末深圳出台政策加强购房资格审查和管理，核心城市楼市调控相继收紧。
            
                    行业基本面： 上周我们重点监测城市新房成交环比下降，同比持续上行，本月至今累计相比去年同期增长12.1%；二手房成交环比下降，同比上涨，本月至今累计同比小幅上涨；土地市场成交下行， 百城住宅土地供应及成交建面同环比均大幅下降，成交平均溢价率下降。
            
                    市场资金环境： 2021年1月LPR公布， 1年期LPR3.85%， 5年期以上LPR为4.65%，连续9个月保持不变。融360发布2021年1月房贷报告，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降1bp。
            
                    房企动态： 上周保利地产发布业绩快报， 预计2020年归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%；绿地控股发布业绩快报，归母净利润137亿元，同比降6.93%；融创中国发行合计11亿美元优先票据，万科发行30亿元住房租赁专项债，恒大提前偿还2023年到期的161亿港元可转股债券本金及相应利息。
            
                    投资建议： 2020年全年房地产销售及投资延续了高景气度，市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但从中长期视角来看，地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。当前地产行业政策利空已悉数兑现，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在政策和基本面企稳的大背景下，一季度地产行业的筑底反弹行情。
            
                    推荐 1）拥有优质土地资源的房地产企业； 2）业绩改善、财务指标健康的公司； 3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
            
                    风险提示： 疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。
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