长城证券--房地产行业周报2021第4周：房企业绩分化加剧、传多地房贷收紧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块下跌4.87%，于28个行业中位列第16：：本周大盘深度调整，下跌3.91%，所有行业中仅休闲服务及银行上涨，前期表现强势的国防军工、电子、医药等跌幅较大，房地产板块下跌4.87%，于28个行业中位列第16，连续两周跑输大盘。估值方面，本周板块PE估值持续下行至8.87X，PB估值回落至1.07X，PE及PB估值相对全部A股折价幅度上升至62%及45%，若剔除银行股折价分别为75%及60%，PB折价幅度再创历史新高。个股方面，本周板块涨幅前五为海航基础、鲁商发展、亚太实业等，其中海航基础受益于免税概念，此外公司前期发布公告预计2020年业绩增速60%-90%，公司于周五晚发布公告破产重组。跌幅前五为新黄浦、南国置业、全新好等，其中新黄浦、南国置业因市值较小受资金面影响较大。本周主要公司普跌，泰禾集团、华夏幸福跌幅居前，分别下跌14.97%及14.32%，荣盛、世茂股份跌幅较小不到2%。
            
                    据传多地房贷收紧，上海、杭州进一步收紧调控等：：1））据传上海、广州、深圳，大部分银行放款的时间较此前延长，部分银行表示目前受额度限制，贷款者需要排队等待。2））上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理等方面，如只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等。3））杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。进一步加强住房限购，规定落户杭州市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房；同时进一步加强住房限售，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。并将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
            
                    点重点26城新房成交滚动月环比降14%：：成交上，受去年同期春节假期影响，本周重点26城新房成交量同比大升，而滚动月环比降14%，年初至今累计同比升67.8%，同样受去年1月春节假期基数影响同比涨幅较高。
            
                    受基数影响本周重点一二三线新房成交同比同样大幅上升，一线环比连升3周，而二线连降2周，成交累计同比分别为132.6%/52.4%/58.2%，受基数影响同比升幅较大。供给上，同样受基数影响，重点9城新增供给同比大升，前4周累计升118.4%，而滚动月环比降22.1%。截至本周末狭义去化周期10.09个月，上周去化周期回升后本周再度下降。受基数影响，本周重点一二三线新增供给同比均大幅上升，环比仅二线维持上升，累计同比分别为129.0%/200.6%/56.1%。截止本周末一二三线去化周期6.31/10.02/10.68个月，重点二三线去化周期继续回升。
            
                    维持推荐评级：本周上海、杭州调控政策进一步收紧，此外据传多地房贷放款时间延长，以及受额度限制，“房住不炒”“因城施策”基调下，资金面逐步收紧。二级市场表现继续低迷，我们认为一方面从中长期来看，房住不炒、降杠杆有利于行业及公司平稳发展，毛利率水平有望逐步回升，另一方面短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，我们认为当前时点可适当积极，板块估值修复机会值得期待。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
83022dc2-92a6-4008-9cfb-0d98679a83a5.pdf