西南证券--房地产行业周报：元月销售表现良好，房住不炒缓解生育压力【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    多家公司发布业绩预告，融创中国、时代邻里等业绩表现亮眼。 从近一周发布业绩预告的公司中，融创中国预期归母净利润同比增长超过 35%，主要由于物业销售交付的面积的增加，及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。时代邻里受益于在管面积的增加、增值服务收入增加以及优化运营和智能化建设带来的成本和费用的降低，预计净利润及核心净利润的增长分别不低于140%及 90%。
            
                    本周流动性边际向好，央行强调长期保留存款基准利率。本周逆回购累计投放4800亿元，到期 3840亿元，实现净投放 960亿元。相比于上周净回笼 2705亿元，本周流动性边际向好使得资金市场紧张情绪有所消解。央行曾多次表态，今年货币政策的大方向是回归常态，需持续关注央行后续的投放情况及市场利率变化等。中国人民银行于 2月 4日召开加强存款管理工作电视电话会议，强调“存款基准利率作为整个利率体系的压舱石，要长期保留”。保留存款基准利率一方面有助于维护存款市场秩序，维护人民群众的利益；另一方面，由于存款利率定价具有较强的外部性，维护存款利率的稳定也有助于防范金融风险，使“货币市场利率-LPR-企业贷款利率”的传导过程更为顺畅有效。
            
                    坚持房住不炒政策方向，对冲低生育率困境。我国出生人数持续走低，2016年“全面二孩”政策后出生人口上升至 1786万，但之后增长率长期保持负值，2019年人口出生率降至 10.48‰。高额房价带来的生育成本是造成生育率低下的重要原因，2011年 1月至 2021年 1月百城住宅平均价格从 9445元/平上涨至 15853元，增长 68%，居民债务压力也伴随房价快速上升，截至 2020Q3我国个人住房贷款余额增加至 337000亿元，且仍保持 15%以上的增速。国际普遍认为房价收入比在 3-6倍区间内较为合理，而我国平均房价收入比为 8倍，主要城市房价收入比普遍在 10倍以上。为缓解生育压力，国家高度重视大城市住房问题，调控政策坚定“房住不炒”主基调，2021年以来上海、深证、杭州等地接连发布楼市调控政策，租赁住房也受到重视。
            
                    一月销售表现良好，头部房企销售额普遍呈现大幅增长。克而瑞数据显示，一月头部房企销售表现良好，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企单月销售金额同比增长 34%/46%/50%，TOP20中增速位于前三位的为龙光集团、绿城中国、华润置地，全年累计销售金额分别增长 251%、192%和 119%。
            
                    投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型房企：万科 A、旭辉控股、建发国际控股等；2）永续经营型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地等；3）城市更新型房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活等。
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