中国银河--房地产行业周度观点：土地市场供应紧张，住宅成交热度持续【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    30城新房成交维持稳定，16城二手房周成交面积环比略回落但绝对值仍保持高位。1月30日-2月5日，30大中城市商品房成交面积为422万平方米，环比+3.5%。其中一线城市成交面积118万平，环比-17.1%；二线城市成交面积194万平，环比+36.2%；三线城市成交面积110万平，环比-10.7%。16城二手房成交绝对值仍保持高位，环比上周略回落。
            
                    土地供应仍低位徘徊，成交稳定，一三线溢价率回落，二线溢价率上升。1月25日到1月31日，百城供应土地规划建面为1065.3万平方米，环比-14.2%。百城成交土地规划建面为1264万平方米，环比-15.2%，成交供应比为1.2。百城土地溢价率为11.14%，较前一周下降5.2个百分点。分一二三线城市来看，一线成交环比+0.1%，土地溢价率为3.3%，较上周继续回落；二线成交面积468万平，环比-16.8%，土地溢价率由上周的5.59%上升至18.4%；三线成交面积由上周的761.4万平下降至628.6万平，溢价率由53.12%回落至至29.7%。
            
                    1月月TOP100房企销售金额同比+71%，未来头部房企有望延续较好表现。低基数影响叠加1月份房企推盘量仍较大是1月增速较高主因。各梯队房企均实现较高增长，销售门槛均大幅提高，头部房企销售现分化，万科、恒大、碧桂园销售额稳居前三，1月销售额分别为702、603、556亿元，增速分别为23.74%、46.96%、19.59%。房地产贷款集中度管理制度下，银行按揭贷款额紧张使购房需求承压，叠加部分热点城市的政策调控，未来销售或受到压力。但考虑到去年一季度基数较低，21年销售增速大概率前高后低，头部房企将延续较好的销售表现。
            
                    房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至2月5日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为7.6X，低于一年、三年、五年移动均值；房地产行业PB（整体法，最新）为1.1X。上周，房地产板块涨幅为0.61%，在30个一级行业中排名第10，子板块中非住宅开发和运营子板块表现相对较优。
            
                    投资建议：我们提示板块当前的配置价值。虽然部分城市因城施策出台房地产调控新政，短期影响行业投资情绪，但是长期不改龙头企业稳健增长趋势。大政策方面已形成完整闭环，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。2020年全年基本面表现略超预期，2021年第一个月销售继续取得亮眼成绩，基本面稳健。当前行业估值处于10年来历史低位，公募基金配置比例持续走低，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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