财信证券--房地产行业点评：土地供应新政出台，利好龙头房企【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：据腾讯网消息，按照住宅用地分类调控文件，重点城市将实行“两集中”供地新政，按文件要求，应集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。北上广深等22个重点城市在列，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。根据各地方政府网站信息，目前青岛、天津、郑州三个城市已经发布相关住宅土地集中供应的通知。
            
                    地产调控长效机制组合拳的“又一招”：继开发商端的“三条红线”，资金端的贷款集中度管理后，土地市场端又迎来政策指导。集中供地政策是对地产调控长效机制的补充和完善，至此，开发商端、资金端和土地供应端均有政策把控，房地产行业将更健康平稳发展。
            
                    有利于稳地价、稳房价、稳预期：一方面，由于保证金制度，土地集中供应将对开发商资金形成巨大需求，开发商土地竞拍资金会被分流，而小开发商短期难以筹措大量资金，土地供需矛盾减小，从而降低土地溢价率；另一方面，集中的土地供应会导致集中的项目推出，同时流入市场的项目丰富，供需矛盾一定程度上缓解，同时政策指引做好住宅用地信息公开工作，宅地信息公开将更为透明，购房者对房屋供应信息的了解将更为直接，购房行为将更为理性客观。
            
                    房企资金使用效率或下降，运营能力更为关键：在连续拿地的模式下，开发商的资金效率较高，但在集中供地的模式下，开发商面临脉冲式的资金大额流出，其销售和筹资活动带来的资金流入将更难覆盖，资金效率会下降。对于布局全国大型房企，依然可以借助滚动开发模式平滑现金流，但对运营和规划能力提出了更为严格的要求，对于聚焦局部区域的二三线房企来说，其高周转模式或难以为继。
            
                    投资建议：新政压制下，地产集中度或加速提升，地价稳定有利于改善开发商盈利水平。我们建议关注业绩确定性强，财务结构稳定，高股息率的行业龙头万科A，金地集团，保利地产等。
            
                    风险提示：宏观调控；销售不及预期
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