华安证券--房地产行业：低基数持续发酵，关注“集中”与“分化”【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    低基数效应延续，2月百强单月权益销售金额同比大幅+148%
            
                    （1）数据表现：百强 2月全口径销售金额同比+166%；权益销售金额同比+148%。
            
                    （2）原因分析：a.大幅增长主要源于低基数效应。去年同期为配合“战疫”工作，售楼处的关闭，以及“人流冻结”等因素带来的线下销售受阻，短期内商品房成交迅速转冷，2020年一季度销售数据大幅下行导致今年年初存在低基数效应。如果我们用 2019年同期数据作为基数计算（剔除疫情低基数效应的扰动），2019.2~2021.2百强房企的单月全口径销售金额年复合增速+29%、权益口径销售金额约+24%。
            
                    b.合作项目陆续入市致权益口径增速略低于全口径。此前受融资收紧影响，致合作拿地提升期获取的土地陆续入市，带来全口径增速高于权益增速。
            
                    各梯队不同口径下表现趋异，头部更具稳增长能力从准入门槛来看，2月全口径 TOP10/20/50门槛较去年同期分别提升236、197和 71亿元，依次递减。各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的 2月单月同比分别为 36%、97%、344%、284%和 295%。
            
                    从权益口径看，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为27%、75%、387%、265%和 291%。各梯队权益与全口径表现的差异化恰说明在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模及管理优势，对权益的管控更具主动性。考虑到“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”的约束，行业竞争格局加速优化的过程中，优质房企更具稳增长的能力。
            
                    投资建议受低基数效应的影响，2月百强销售延续大幅增长趋势。统计局数据2020年全年商品房销量再创新高，同比增速+2.6%，增速在调控与供给放量的“博弈”中实现提升。此前的“三条红线”及“房地产贷款集中度管理”已从供需两侧进行收紧，未来自上而下大幅收紧的概率不大，“因城施策+高频微调+松紧结合”的地方层面调整将成为未来主要方式。站在当前时点，行业估值处于历史下沿，地产板块投资主逻辑依然是“集中”与“分化”，“土地供应两集中”有望加速行业集中度提升，具备 α 的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。建议关注：
            
                    （1）稳健发展型：万科 A、保利地产、金地集团；
            
                    （2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；
            
                    （3）物管优质标的：宝龙商业等。
            
                    风险提示调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企拿地力度大幅下行等。
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