国盛证券--房地产开发行业周报：政府工作报告“房住不炒”基调延续，多地出台楼市新政加强调控弥补漏洞【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾：涨幅位列中后段，落后大盘情回顾：涨幅位列中后段，落后大盘0.55个百分点。截至3月5日，中信房地产指数累计变动幅度为-1.94%，落后大盘0.55个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中后段。本周上涨个股共85只，较上周减少6只。（若无特别注明，本报告中本周为2021/03/1-2021/03/7当周）新房成交情况：新房成交情况：52城新房成交面积同比增长113%。本周（2.27-3.5）52个城市新房成交面积为753.59万平方米，环比降低1.3%，同比增长113%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为123.82、329.79、299.97万平方米，环比值分别变化26.4%、9.6%、-17.7%。从今年累计10周同比数据来看，本周一二三线城市，由于去年受疫情影响，同比均有较高增长。
            
                    二手房成交：二手房成交：12城成交套数城成交套数同比增长同比增长79.2%。本周（2.27-3.5）的12个重点城市二手房成交套数合计15866套，环比增速为-0.2%，同比增长79.2%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市分别为5812、8299、1755套；环比变动分别为-4.4%、4.9%、-8.0%。成交面积合计136.25万方，环比变化1.5%，同比增长81.0%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市分别为50.75、79.12、6.38万方；环比变动分别为-3.6%、6.1%、-9.0%。
            
                    去化情况：去化情况：15城去化周期66.7周，环比降低12.3%。本周（2.27-3.5）15个城市去化周期66.7周，同比降低57.3%，环比降低12.3%。一线城市去化周期67.8周，环比降低8.9%；样本二线城市去化周期83.1周，环比降低11.7%。样本三线城市去化周期45.5周，环比降低22.3%。具体城市来看，去化周期低于12个月的城市为宁波（6.3）、上海（7.1）、杭州（10.9），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，泉州（88.3）、福州（45.0）的库存去化周期超过30个月，北京（33.5）、江阴（29.0）、南京（27.3）的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
            
                    政策追踪：政府工作报告“房住不炒”基调延续，多地出台楼市新政加强调控弥补漏洞。本周中央政策方面，自然资源部回应”供地两集中”政策，明确表示近年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中公告、集中供应。3月5日两会召开，政府工作报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”本周地方政策方面，继青岛、天津、郑州之后，本周南京、福州陆续出台集中供应宅地相关政策；东莞、深圳、杭州、上海陆续出台楼市新政，从四限方面加强调控打补丁；深圳市工农中建四大国有银行均已明确将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。
            
                    融资情况：发行规模共计发行规模共计117.50亿元，净融资额为-101.84亿元亿元。本周（3.1-3.7）共发行房企信用债15只，环比增加5只；发行规模共计117.50亿元，环比增长2.00亿元，总偿还量219.34元，环比增长81.20亿元，净融资额为-101.84亿元，环比减少79.20亿元。
            
                    投资建议：投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。
            
                    风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
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