中国银河--2021年政府工作报告关于房地产内容点评：“稳”基调延续，优质房企发展迎来新格局【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：2021年3月5日，国务院发布政府工作报告，其中关于房地产的直接表述为“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”
            
                    中央对房地产的表述延续之前“以稳为主”的基调，同时今年强调保障性住房的重要性，引导住房回归居住属性。今年对保障性住房和长租公寓着墨较多，并首次提出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，预计大城市租赁住房的发展将加速，引导住房回归居住属性，抑制市场投机行为。
            
                    再次提及大城市住房问题，因城施策下政策“打补丁”将成为常态，行业周期性减弱，有助于整体利润率止跌企稳。在继20年12月中央经济会议中首次提及“解决好大城市住房突出问题”之后，政府工作报告又再次提及，显示出中央对解决由大城市房价上涨带来一系列问题的决心。今年深圳、上海、杭州等房价上涨过快的城市相继出台了调控政策，对过热的房地产市场进行精准降温，我们认为后续“因城施策”将会继续演绎，房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于形成稳定预期。在房地产长效机制的不断完善下，房价、地价和预期的波动性将减小，行业周期性减弱，内卷现象缓解，有助于行业整体利润率止跌企稳，利好头部优质企业。
            
                    老旧小区改造利好物业管理行业。政府工作报告还提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，较20年计划改造量3.9万个增加35.9%，较20年实际改造量4.03万个增加31.5%。老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。
            
                    投资建议：我们提示板块当前的配置价值。2020年全年基本面表现略超预期，2021年春节后销售平稳复苏，基本面稳健。当前行业估值处于10年来历史低位，随着供给侧改革不断深化，长效机制的不断完善推进,有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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