国金证券--房地产行业研究：两会聚焦大城市住房问题【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房地产：①两会房地产聚焦：保障好群众住房需求；解决好大城市住房突出问题。此次会议中重申“房住不炒”定位，提出稳地价、稳房价、稳预期。同时提出通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法增加租赁住房和共有产权住房，缓解大城市刚需住房困难。我们认为 1）报告中更加具体地提出“稳地价、稳房价、稳预期”，与去年以来三条红线管控、房地产贷款集中管理制度、集中供地等全面管控举措一致，可以预见未来政策仍将全面细化。2）同时，房地产仍然是强调双向的“稳”，房价不会大幅下跌和上涨。继2020年下半年热点城市房价上涨后，仍然存在更多城市房价上涨的可能，但上涨幅度不会太大。原因是房价和货币政策的边际效应相关性较小，和累计效应关系更大，鉴于目前货币政策整体上仍然宽松，预计 2021年全国房价仍将保持平稳上涨，增速约为 6%。3）报告强调解决好大城市住房，预计大城市将加大住宅用地供应，优化住房供地结构，尤其是增加保障房和共有产权住房用地，以更好地缓解大城市住房问题。②根据北京市住建委，2月份北京二手住宅成交量 1.29万套，创近 5年成交量新高，仅次于 2016年“大牛市”。考虑到北京二手住宅成交量占新房的比例接近八成，二手住宅成交量更能真实反映楼市的冷热。③万科：2月实现合同销售面积 276.2万平米，合同销售金额 451.6亿元。合约销售金额同比去年增长 61.1%，相比2019年同期增长 4.6%，为历史上表现最好的 2月份。
            
                    非房：香港零售表现低于预期，但应重视核心资产价值。根据香港特区政府统计处，2021年 1月零售业总销售额临时估计为 326亿港元，同比下跌13.6%，跌幅大于预期，并为连续 24个月下跌。2020年全港零售销售额录得 3260亿港元，同比下跌 24%，而访港旅客则收缩 94%至 360万人，其中2月-12月仅录得 40万人。疫情以来香港零售业销售表现低迷，港府派发电子消费券也只能一定程度上改善日用品行业情况，对百货、钟表珠宝、服装及化妆品等行业推动作用不大。我们认为，尽管疫情对香港核心商场、酒店等短期经营表现影响较大，但并不影响其长期价值，随着疫情可控，香港再度通关，将逐渐复苏，应该予以重视。
            
                    投资建议当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。
            
                    风险提示房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期
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