中泰证券--房地产行业周观点：地价房价预期三稳下，龙头房企经营确定性增强【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    两会定调，稳字当头：2021政府工作报告中，对房地产行业明确定调，相比往年表述来看，整体基调并未发生显著变化，维持“在持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”，房地产行业2021年整体市场仍旧是以平稳发展为主。
            
                    新型城镇化开启新一轮周期复苏：政府工作报告中同样提出，十四五期间完善新型城镇化战略，常住人口城镇化率提高至65%。本轮房地产周期中，全国商品房销售额增速2018年来持续下行，当前环境下，近年来城镇化率的不断提升，带来潜在需求的不断释放，带来行业需求周期的见底回升。
            
                    解决大城市住房问题，老旧小区改造提速：2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，同比增长36%，老旧小区改造持续提速，支撑房地产开发投资稳健增长。同时，政府工作报告提出解决大城市住房突出问题，增加土地供应的同时，多举措帮助新市民、青年人等缓解住房困难。从2020年土地出让情况来看，热点大城市住宅用地出让快速增长，供给推升将持续支撑核心城市房地产销售。
            
                    当前环境下，房地产行业周期属性不断弱化，房产尤其是住宅的投资及消费双重属性中，投资属性不断弱化，消费属性不断强化。在政府工作报告强调稳地价、稳房价、稳预期的背景之下，多项供给侧与需求侧的调控政策不断发力，龙头房企经营确定性不断强化的同时，抗周期波动能力不断提升。我们看好在行业供给侧调控背景下，龙头房企经营质量改善，结算利润率回升带来的投资机会，推荐A股头部房企万科A、新城控股、保利地产、中南建设及H股低估值修复机会，如融创中国。
            
                    行业跟踪
            
                    销售回顾（2.27-3.5）：重点监测33城累计成交面积556.7万㎡，环比上周下降5.1%；2021年累计成交4175.7万㎡，累计同比增长131.5%。其中，一线城市成交96.2万㎡，环比上周增长9.6%，2021年累计成交772万㎡，累计同比增长182.4%；二线城市成交244.1万㎡，环比上周增长10.8%，2021年累计成交1703.2万㎡，累计同比增长94.1%；三线城市成交216.4万㎡，环比上周下降22.3%，2021年累计成交1700.6万㎡，累计同比增长160.5%。
            
                    土地供应（2.15-2.21）：百城土地宅地供应规划建筑面积99万㎡，2021年累计供应规划建面5117万㎡，累计同比下降3.5%，供求比0.74。  在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3914元/㎡，近四周平均挂牌均价5326元/㎡，环比下滑7.6%，同比增长60.1%。
            
                    土地成交（2.15-2.21）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积174万方，2021年累计成交6946万㎡，累计同比下降1.2%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为13961元/㎡，环比增长168.1%，同比增长74.3%，整体溢价率为11.7%，2021年平均楼面价6270元/㎡，同比增长9.1%，溢价率15.2%，较去年同期溢价率增长4.2个百分点。
            
                    风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。
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