长城证券--房地产行业2021年政府工作报告房地产相关部分点评：“平稳”基调延续，供给侧改革、都市圈发展推进【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：3月5日，国务院总理李克强于第十三届全国人民代表大会上做政府工作报告。其中，关于房地产部分报告在“十四五”规划部分提及“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65％，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，在2021年重点工作中提及“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”再提”“房住不炒”，“平稳”基调延续，保障性住房着墨多：本次政府工作报告对房地产政策延续使用了“房住不炒”、“三稳”的描述，平稳基调延续。此外继去年末的中央经济工作会议首提“解决好大城市住房突出问题”后，本次会议也再次提及，预计未来房地产将逐步回归居住民生属性，并在“因城施策”框架下由地方作为施政主体针对热点城市楼市过热问题予以调控，遏制投机炒作。本次政府工作报告提出通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并提出规范发展长租房市场，行业供给侧改革持续发力，多主体供应、多渠道保障、租购并举预计将加快建立。此外在城镇老旧小区改造方面21年计划开工改造小区5.3万个，而20年为计划改造3.9万个，实际改造4.03万个，改造继续提速。
            
                    推进新型城镇化，强调都市圈发展：：本次政府工作报告继续强调了深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈，此外在优化区域经济布局，促进区域协调发展中具体提到扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。年初以来江西、南京、泉州等多地放松落户限制，新型城镇化及都市圈发展预计将加快推进。
            
                    维持推荐评级：：2021年政府工作报告对房地产行业发展规划延续此前框架，基本符合预期，行业政策基调预计将继续以“平稳”为主，在“因城施策”框架下由地方作为主体针对房价上涨较快问题予以调控，遏制投机炒作，此外在多主体供应、多渠道保障框架下保障房建设预计将持续发力。
            
                    从中长期看，新型城镇化及都市圈发展预计将持续推进。二级市场方面，考虑到1）地产板块估值处历史底部区域，而疫情后基本面表现出强劲韧性，屡超预期，2）从中长期来看，房住不炒、三条红线等有利于行业平稳发展，龙头公司优势更为明显，毛利率水平有望逐步回升，3）短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，4）市场风格呈现切换迹象，我们维持当前时点可积极配置的判断，板块估值修复机会可期。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。
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