-房地产行业1~2月统计局数据点评及房地产月报：行业修复态势延续，风格切换有望展开【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    低基数及市场高热度推动之下，销售投资同比快速增长。由于去年同期基数较低，以及主要城市热度较高和就地过年等多重因素作用，1-2月全国商品房销售金额累计同比增长 133.4%（较 2019年同期增长 49.6%）；销售面积累计同比增长 104.9%（较 2019年同期增长 23.1%）。1-2月，开发投资累计同比增长38.3%（较 2019年同期增长 15.7%）；购置土地面积与土地成交价款分别增长33.0%与 14.3%，补库存需求使得房企拿地仍较积极。整体而言，1-2月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但“三道红线”扩围及核心城市调控或对后期投资增速产生一定影响。
            
                    疫情受控之下，开竣工面积同比快速增长。由于国内疫情得到较好控制，今年前 2个月工程进度已恢复正常。1-2月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长 64.3%（2020年：下降 1.2%）；房屋竣工面积同比增长 40.4%（2020年：下降 4.9%）。1-2月新开工面积同比快速增长，但速度显著慢于销售增速；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。
            
                    良好销售状况推升开发资金来源整体增速。1-2月，房地产开发资金来源累计同比增长 51.2%（2020年：增长 8.1%）。拆分来看，国内贷款累计增长 14.4%（2020年：增长 5.7%）；自筹资金累计同比增长 34.2%（2020年：增长9.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长 96.3%和 63.7%（2020年分别增长 8.5%和 9.9%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。
            
                    各线增长较快，去化有所上升。2月，44城新房成交面积环比下降 27%，同比上升 382%；当年累计成交面积同增 126%（上月为 66%），一、二、三线城市分别上升 181%、91%及上升 151%。芜湖、金华、泰州和江门累计增幅较大，而泉州、成都、南宁、常州增幅相对较低。截至 2月末，14城新房去化周期为16.2个月，平均环比上升 53%，同比下降 69%。二手房方面，2月，15城二手房成交面积环比下降 37%，同比上升 341%；截至 2月末，15城累计成交面积同增 99%（上月为 48%）。金华、江门、杭州二手房成交面积累计增幅居前。
            
                    各线二手房挂牌量指数有所下降，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。
            
                    各线成交建面下滑，溢价率有所分化。1-2月，百城住宅用地累计成交建面同比下降 20.9%；其中，一线城市下降 7.2%，二线城市下降 15.7%，三线城市下降 28.1%，各线城市累计降幅较上月有所扩大。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，2020年末以来整体有所上升，今年 2月二、三线城市住宅用地成交溢价率提升较快，一线城市提升相对较小。
            
                    投资建议：受益于经济复苏下的风格切换，维持“强于大市”评级。1-2月房地产行业延续快速恢复态势，并继续成为拉动整体经济增长的重要因素。在经济复苏周期，顺周期、低估值的房地产板块或受益于市场整体风格的切换。另一方面，前期利率的快速上行与当前低位的核心通胀也为债券资产提供了一定的安全边际。维持“强于大市”评级。
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