中国银河--房地产行业国家统计局1~2月份行业数据跟踪：开年销售投资表现强劲，新开工待恢复【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    开年销售表现强劲，未来将平稳发展。2021年 1-2月，商品房销售面积 17363万平方米，同比增长 1.05倍，较 2019年 1-2月份增长 23.1%，两年平均增长 11%；商品房销售金额较 2019年 1-2月份增长 49.6%，两年平均增长 22.3%，销面及销额两年平均增速均创 2018年以来新高。
            
                    考虑到 LPR 连续 10期持平，并且 2月份我国首套房贷利率较上月上涨 4BP 至 5.26%，房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放。
            
                    2月土地购置面积增速持续反弹，溢价率略有回升。2021年 1-2月土地购置面积累计同比增长 33%，增幅相比 2020年全年扩大 34.1个百分点；与 12月及 1月相比，2月份一二三线城市土地溢价率均有所回升，其中三线回升幅度较大。在土地出让两集中制度即将落地，以及融资监管的背景下，房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场将平稳发展，债务结构良好的优质房企将迎来较好的机会。
            
                    新开工待恢复，施工平稳增长，竣工仍在积极修复。受低基数影响，1-2月新开工累计同比增速较高达 64%，但绝对值仍低于 2019年同期水平，且低于 2020年下半年水平，有待进一步恢复；施工面积累计同比增速 11%，较 2019年 1-2月增长 14.2%，两年平均增长 6.9%，表现较为平稳；竣工面积累计同比增长 40.4%，较 2019年 1-2月增长 8.2%，两年平均增长 4%，仍在积极修复途中，随着竣工高峰的必然到来，我们对未来半年及一年的竣工增速数据持乐观态度。
            
                    开发投资仍具有强韧性，预计全年呈现前高后低。1-2月份较 2019年 1-2月增长 15.7%，两年平均增长 7.6%，高于 2020年全年投资增速，仍具有较强的韧性。随着未来土地市场出让机制的变化，施工平稳增长，我们认为，未来投资增速将大概率放缓，全年呈现前高后低。
            
                    销售回款表现佳，自筹资金占比下滑。定金及预收款，个人按揭增速表现优异。从各资金来源占比的角度来看，国内贷款占比由 2020年全年的 13.8%逐步回升至 2021年 1-2月的 17%；自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比由 2020年全年的 86.2%小幅度回落到 1-2月份的 79.3%，主要系自筹资金占比的下滑，在房企外部融资收紧的情况下，这一趋势料将持续。我们认为中期层面，整体到位资金增速或将放缓。
            
                    投资建议：我们提示行业当前的配置价值。当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计 2021年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。建议重点关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
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