东北证券--房地产行业：三部委发文严查经营贷，房企负债率近八年首降【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    市场表现：上周申万房地产板块收于 3794.99点，累计下跌 1.14%，同上证综指累计上涨 0.40%，深证成指累计上涨 1.20%，沪深 300累计涨 0.62%；横向对比，板块表现位于下游。
            
                    公司动态：碧桂园 2020年报：收入 4628.6亿元（同比-5%），归母净润 350.2亿元（同比-11.5%）。
            
                    行业新闻：3月 26日，银保监会、住建部和央行三部委联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，《通知》指出全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场，更好地支持实体经济发展，并于 2021年 5月 31日前完成排查工作。
            
                    土地市场：3月 15日-3月 21日，全国百城合计成交土地建面 548万方，环比-60.2%，同比-39.1%；楼面价 4955元/平，环比+187.1%，同比+67.5%；溢价率为 8.1%，环比上周走阔 0.2%，同比收窄 1.2%。
            
                    成交市场：3月 19日-3月 25日，新房成交面积 435万方，环比+10.4%，同比+59.1%，年初至今累计成交面积 4179万方，同比+44.6%，其中一线城市上周成交面积 94万方，环比+2.5%，同比+88.0%。
            
                    推盘去化：3月 19日-3月 25日，15城商品房推盘面积为 311万方，环比+61.3%，同比+3.1%；去化周期为 16.6月，相比上周-0.5；批售比（移动平均 3月）为 0.84，相比上周+0.01，相比去年-0.
            
                    12。
            
                    重点事件点评：经营贷在 2020年以来出现越来越大范围的“入楼市”现象的根本原因为：1）疫情下的纾困政策使得经营贷周期延长，且利率对比按揭贷款较低；2）房地产贷款监管进一步趋严，经营贷尤其是小微贷款对比房贷而言“量多价低”，整体来看，政策面叠加市场供求的影响是助长此轮经营贷违规“入楼市”的根本原因，监管趋严更多地是引导楼市回归理性，考虑到对于违规资金的排查及收回尚存一定难度，监管层需要更多时间进行审慎合理监管，此次政策更多的是对“漏洞”打补丁，预计楼市运行仍将保持平稳。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和金科服务
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