-内地房地产行业周度观察：从财报看房企红线指标优化路径【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    红线指标快速达标， 16家房企实现降档。 2020年末， 有完整数据的 40家房企中 18家已完全达标，橙档及红档分别有 2家，达标情况较 2019年末明显改善。年内降档房企达 16家，其中龙光、宝龙、融信等 9家房企未达标指标数由1项降为 0项， 2家房企（建发、佳兆业）由 2项降为 0项， 1家房企（金辉控股）由 3项降为 0项，进入绿档；绿城、融创未达标指标数分别由 2项/3项降至 1项，进入黄档；祥生、银城未达标指标数由 3项降至 2项，进入橙档。
            
                    权益总额大幅增加为快速降档房企的一大共性。 以降档最快的金辉、建发、佳兆业、融创为例， 4家公司 2020年的一大共性是权益总额的快速增长： 1）降低权益比例、增加少数股东投入： 适用于原本土储权益比例较高的房企，如佳兆业土储权益比例由 2019年中期的 87%下降至 2020年末的 67%。 2） 发行永续债： 国企、央企在或更具优势， 来自大股东建发房产的 95亿元永续债直接增厚了建发的权益。 权益总额的提升亦使债权融资需求下滑， 4家房企 2020年的债务总额仅小幅增长或有所减少，资本结构得以优化， 实现了快速降档。
            
                    具备国企央企背景、特色拓储模式、 良好多元业务的房企优势凸显。 在共同点之外，我们亦能够看到部分房企的特有优势。 1） 国企央企的资源优势： 建发的土储总量并未因降档压力而倒退（2020年金辉和建发的新拿地建面/销售面积分别约 0.7倍和 1.8倍）， 国企背景带来的金融和土地资源是建发能够兼顾降档和规模增长的重要因素。 2） 特色拓储模式： 佳兆业的资源禀赋不仅使其在调整拿地强度方面更为从容，更保障了其利润空间，使项目结算时更能够增厚权益。 类似地，具备商住协同等特色拓储模式的房企亦能以合理地价拓储， 在土储规模增长和项目利润空间上都具备优势。 3） 可分拆、 培育良好的多元业务： 融创服务上市后， 权益总额由 2019年末的 5.0亿元上升至 2020年末的 97.4亿元，直接增厚了融创的权益。 盲目多元化并非发展良方， 但部分培育良好的业务在分拆上市后的确能获得更高估值、 提升房企权益，从而助力房企降档。
            
                    数据要点：
            
                    截至 4月 2日， 本周 42个主要城市新房成交面积环比上升 3%， 2021年累计成交面积同比上升 105%。
            
                    截至 4月 2日， 本周 13个主要城市可售面积（库存）环比基本持平；平均去化周期 10.9个月， 平均环比上升 1%。
            
                    截至 4月 2日， 本周 15个主要城市二手房交易建面环比上升 5%， 2021年累计交易面积同比上升 82%。
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