平安证券--地产行业周报：因城施策延续，兼论国外物管公司发展【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们梳理国外成熟物管公司发展情况，选取FirstService、仲量联行两家公司进行借鉴，分析结果显示两家公司长期以来均保持稳健的业绩增长，除优秀服务品质之外，多元化服务内容、跨区域布局亦为增长关键助力之一。从发展路径来看，收并购为丰富业务、推动增长的有效手段，如FirstService通过系列收并购丰富子品牌FirstServiceBrands服务内容、帮助树立影响力，仲量联行同样通过收并购不断丰富产品线，其历史现金投资中企业并购占据较大比例。政策方面，本周海南、上海、湖州政策微调，进一步规范房地产市场秩序，后续“三稳”基调仍旧延续，热点城市打补丁为主。当前主流房企估值、股息率仍具吸引力，大盘波动加剧背景下配置价值依旧凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。
            
                    政策环境监测：1）海南：严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等行为；2）2月金融及社融数据点评。
            
                    市场运行监测：1）新房成交环比缩量，后续有望回升。本周（3.7-3.13）新房成交6.1万套、二手房成交2.1万套，环比降4%、升12%。后续随着推盘供应增加，单周成交有望逐步回升。2）改善型需求占比上升。2月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升3.6pct至83.2%。3）推盘节奏加快，预计持续放量。3.1-3.7重点城市新推房源4987套，环比升22.9%；去化率59%，环比降4pct。随着三四月传统销售旺季来临，后续房企预计加快推盘节奏。4）库存环比略降，面临上行压力。16城取证库存9640万平，环比降3.3%，较2019年末、2020年末分别增7.9%、减10%。取证推盘加快下，库存面临上行压力。5）土地成交上升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面1235.5万平、成交建面1236.4万平，环比降16.8%、升37.7%；成交溢价率4.1%，环比降12.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.8%、55.1%、39.1%，环比分别降7.9pct、升27.7pct、降19.8pct。考虑集中供地政策出台，后续多地土地成交或呈周期性波动。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓土地溢价率。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债179.1亿元、海外发债1亿美元，环比增加103.1亿元、减少8.8亿美元；本周境内外发行利率处于3.89%-11.875%区间，可比发行利率较前次上升为主。2）信托：本周集合信托发行126亿元，环比减少18.2亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌0.75%，跑赢沪深300（-2.21%）；当前地产板块PE（TTM）8.55倍，估值处于近五年6.1%分位；沪深港股通北向资金净流入前三房企为中南建设、大名城、荣盛发展，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、碧桂园服务、合景泰富集团。
            
                    风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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