平安证券--地产行业周报：长春首批集中供地成交平稳，新型城镇化任务印发【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 本周我们对长春首次集中土拍进行回顾，整体看长春首批土拍成交规模相对较大， 成交额占2020年全年28%，但土拍热度一般，51宗涉宅用地仅成交38宗，整体溢价率3.3%，低于2020年全年（4.5%） 。土拍平淡主要因： 1）上年调控加码下长春楼市相对平稳，土拍热度持续较低； 2）高质量地块供应有限； 3）后续长三角等热点区域城市亦将陆续集中供地。从盈利水平看， 38宗成交地块中仅6块出现溢价，溢价地块平均地价房价比约51%，整体看土地盈利中规中矩。投资建议方面，当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，短期重点关注热点城市集中供地成交情况，若拿地端隐含毛利率有所改善，有望带动行业估值修复。个股建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等； 4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、新城悦服务等。
            
                    政策环境监测： 1）发改委：印发2021年新型城镇化重点任务； 2） 3月金融及社融数据：居民中长贷同比大增，企业债融资同比下降。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比上升，短期有望维持较高水平。 本周（4.11-4.17）新房成交6.5万套，环比升11%，二手房成交2.4万套，环比升35%。 4月新房日均成交同比增37.6%，增速较3月下滑56.2pct。三四月传统销售旺季推盘预计放量，单周成交有望维持较高水平。 2）改善型需求占比下降。 3月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。 3）推盘环比上升，后续或逐步放量。 4.5-4.11重点城市新推房源6428套，环比升29.6%；去化率80%，环比升11pct。 三四月传统销售旺季下，房企预计保持较快推盘节奏。 4）库存环比微降，中期面临上行压力。 16城取证库存9748万平，环比降0.4%，较2019年末、 2020年末分别增9.1%、减9%。 取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。 5）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。 上周百城土地供应建面3402.8万平、成交建面747.4万平，环比升12.6%、降49.7%；成交溢价率37.3%，环比升16.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、 19.6%、 80.4%，环比分别降7.1pct、降4pct、升11.1pct。由于多数城市首次集中供地时间为3月底及4月，短期土地成交量或明显攀升。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓土地溢价率。
            
                    资本市场监测： 1）地产债： 本周房企境内发债111.3亿元、海外发债9.4亿美元，环比增加20亿元、 0.9亿美元；境内外发行利率处于3.38%-8%区间，可比发行利率较前次有升有降。 2）信托： 本周集合信托发行103亿元，环比增加12亿元。 3）地产股： 本周申万地产板块涨1.31%，跑赢沪深300（-1.37%）；当前地产板块PE（TTM） 8.43倍，估值处于近五年5.09%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A万科A、金地集团，南向资金净流入前三房企为绿城服务、保利物业、龙湖集团。
            
                    风险提示： 1）三四线楼市下行风险； 2）房企大规模减值风险； 3）行业金融监管力度超预期风险。
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