远东资信--房地产行业：中外信用评级机构商业地产行业评级技术比较【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本文对国内外主要评级机构的商业地产行业信用评级技术进行横向比较，重点分析不同机构在评级对象、评级框架、评级要素和级别调整因素几个方面的异同。
            
                    在评级对象方面，标普和穆迪是以全球范围内的商业地产公司为对象，范围包含了 REITs 类公司。国内评级机构评级对象限于国内公司，且不包含 REITs。国内机构对商业地产的界定也有细节差异，中诚信与新世纪界定的范围是出租商业类物业的公司，而远东资信还划入了销售商业物业的公司。
            
                    在评级框架方面，标普使用的是矩阵方法，即先分析业务风险、财务风险，根据两个维度的分析结果通过矩阵映射得出基准等级。穆迪、中诚信、新世纪和远东资信则使用线性加权评分方法，即先对每个因子进行打分，分数按权重线性加总得出对应基准等级。最后在基准等级上进行级别调整得出最终主体等级。
            
                    在评级要素与指标方面，对比标普和穆迪，标普的指标设置较为全面，包含了大部分需要考虑的因素，而穆迪的评级指标数量相对较少。标普评级中考虑的盈利能力、资产估值与折旧等指标没有被穆迪的模型所覆盖。对比国内机构，新世纪和远东资信使用了较多的财务数据作为定量指标，中诚信相对使用了更多定性指标。新世纪衡量了宏观环境和行业风险，而中诚信和远东资信则没有考虑。
            
                    在级别调整因素方面，对比标普和穆迪，除穆迪的调整因素比标普的明显更多之外，标普的级别调整因素大多通用于其他行业，而穆迪针对行业的特点选择级别调整因素。对比新世纪和远东资信的级别调整设置，新世纪调级依据的大部分是财务相关的因素。
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