国盛证券--房地产开发行业周报：首套房贷和二套房贷利率分别上涨4BP和2BP；广州调控收紧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾：涨幅位列末尾段，落后大盘涨幅位列末尾段，落后大盘5.40个百分点。截至4月23日，本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.99%，落后大盘5.40个百分点，在29个中信行业板块排名中位列末尾。本周上涨个股共31只，较上周减少66只。（若无特别注明，本报告中本周为2021/04/17-2021/04/23）：新房成交情况：一线城市新房市场上升，二三线城市新房市场遇冷，一线城市新房市场上升，二三线城市新房市场遇冷，52城城新房成交面积环比下降新房成交面积环比下降13.1%。本周52个城市新房成交面积为692.43万平方米，环比下降13.1%，同比增长16.2%，去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为103.52、347.04、241.87万平方米，环比值分别变化4.7%、-14.8%、-16.9%。
            
                    二手房成交：一二线城市下行，三线城市上扬，二手房成交量小幅下降4.8%。继上周二手房成交大幅上涨后，本周二手房交易市场迎来小幅下降，一二线城市二手房成交面积分别小幅下降3.2%和6.2%，三线城市二手房成交面积小幅上升2.3%。下行12城总成交套数和总成交面积环比分别小幅小将4.5%和4.8%。同时，去年同期疫情造成的影响正在逐渐减弱，12城总成交套数和总成交面积同比增幅相较上周分别下降至17.4%和16.9%。
            
                    去化情况：继上周销售大火后市场出现少许回落，继上周销售大火后市场出现少许回落，15城平均去化周期为城平均去化周期为52.7周，环比上升1.9%。本周我们跟踪的15个城市平均去化周期为52.7周，同比降低22.8%，环比上升1.9%。一线城市去化周期为54.3周，环比上升4.6%；样本二线城市去化周期为56.1周，环比上升0.8%。
            
                    样本三线城市去化周期为46.2周，环比上升0.5%。分城市去化数据见附件（本周开始，由于长春市自2020/8/21不在公布商品房销售数据，我们不再跟踪长春去化数据，开始更新宁波去化数据）政策追踪：首套房贷和二套房贷利率分别上涨首套房贷和二套房贷利率分别上涨4BP和和2BP至至5.31%和和5.59%；全国人大2021年立法工作不涉及房地产税年立法工作不涉及房地产税；广州调控收紧。
            
                    各部门陆续披露一季度统计数据，受去年同期影响，全国宏观经济数据和房地产行业投资销售同比均大幅上涨。另一方面，一年期LRP及5年期LPR连续12个月维持在3.85%和4.65%，首套房贷和二套房贷利率分别上涨4BP和2BP至5.31%和5.59%，住宅交易市场可能面临降温。本周地方政策方面，青岛挂牌首批集中出让的63宗地块，北京公布第一批供地的29宗土地价格上限；多城市相继出台政策，加强对房屋交易市场和房屋租赁市场的管控；佛山金年第二次下调公积金可提取额度至7128元/年，公积金需求处于高位，流动性不足。
            
                    融资情况：发行规模共计发行规模共计240.00亿元，净融资额为91.13亿元。亿元。本周共发行房企信用债22只，环比增加1只；发行规模共计240.00亿元，环比增长63.07元，总偿还量148.87亿元，环比降低93.69亿元，净融资额为91.13亿元，环比增加156.76亿元。
            
                    投资建议：投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。
            
                    风险提示：：疫情影响超预期，销售超预期下行。
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