平安证券--地产行业周报：蓉越出台楼市新政，杭州集中供地热度延续【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 成都出台摇号新规并警示“代持”等购房风险，绍兴出台楼市新政，试行公证摇号，开展宅地限房价试点，进一步完善购房政策，落实“房住不炒”。上周杭州首批集中供地，房企自持比例创新高，整体看土拍延续较高热度。投资建议方面， 当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，市场短期隐忧仍在于楼市高热度下政策加码对估值的压制，以及毛利率的持续下行，短期持续关注首批集中供地的成交溢价率情况。个股建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等； 4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业等。
            
                    政策环境监测： 1）成都摇号新规：优化选房排序，扩大公证摇号排序选房基数； 2）绍兴楼市新政：试行公证摇号，开展宅地限房价试点； 3）杭州：年内首批集中供地， 57宗地收金1178亿。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比下降，短期或将降温。 受假期备案滞后影响，本周（5.1-5.7）新房成交4.8万套，环比降31%，二手房成交1.8万套，环比降31%。热点城市调控加码下，短期楼市成交或将降温。 2）改善型需求占比下降。 3月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。 3）推盘节奏加快，后续或持续提升。 4.19-4.25重点城市新推房源12109套，环比升45.1%；去化率71%，环比降15pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比下降，中期面临上行压力。 16城取证库存9828万平，环比降0.1%，较2019年末、 2020年末分别升10%、降8.3%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。 5）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。 上周（4.26-5.2）百城土地供应建面4444.9万平、成交建面2809.8万平，环比升55.8%、升131.4%；成交溢价率20.7%，环比降16.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比30.3%、 51.9%、 17.7%，环比分别升23.5pct、升23pct、降46.6pct。随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交量预计明显提升。
            
                    资本市场监测： 1）地产债： 本周房企境内发债60亿元、海外发债4亿美元，环比减少43.2亿元、增加2亿美元； 2）信托： 本周集合信托无发行。 3）地产股： 本周申万地产板块跌0.85%，跑赢沪深300（-2.49%）；当前地产板块PE（TTM） 8.22倍，估值处于近五年2.05%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新湖中宝、中南建设、华发股份；南向资金，仅佳兆业集团呈现净流入，净流入2亿港元
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