平安证券--地产行业杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    顺丰房托由顺丰控股设立，为香港首个物流地产 REITs。顺丰房托由顺丰控股组织设立，投资标的以物流地产为主，此次拟全球发售 65%基金份额，总市值预计 37-41亿港元，募集资金主要用于收购顺丰控股旗下三个物流地产项目；顺丰房托亦拥有顺丰控股旗下资产优先购买权，且分红比例高，拟分派年度可供分派收入 100%，具备一定吸引力。
            
                    顺丰房托与内地 RETIs 存在一定差异。从组织架构看，顺丰房托为信托形式、通过子公司持有顺丰控股拟注入的三个物流地产项目，内地公募 REITs 采取“公募基金+ABS”，通过 ABS 持有项目资产；从资产与负债限制看，香港 REITs 对投资范围、负债限制较内地宽松，内地要求基础设施 REITs 资产负债率不超过 28.57%，香港则规定 REITs 借款总额只要不超过资产总值 50%，意味着顺丰房托后续投融资空间更大。
            
                    底层资产优质，香港物业为核心。顺丰房托投资组合初步包括香港、佛山及芜湖三处现代物流地产，均配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，且位于香港及内地主要物流枢纽，毗邻机场、海港、铁路等，2021Q1末总可租面积 31万平米，平均出租率约 95%，评估价值 61.0亿港元；其中香港物业作为核心资产，可出租面积 16万平米，评估价值 52.9亿港元，在香港高端物流地产供给有限背景下价值稀缺性突出。
            
                    从租户情况看，依托顺丰控股，顺丰房托租户优质且稳定，顺丰控股关联租户约占同期总租金收入 80%。从租期结构看，71%的租户于 2025年到期（收入口径），整体加权平均租赁期仅 4年左右，结构较为健康。
            
                    营收增长平稳，毛利率保持高位。顺丰房托 2018-2020年营收从 2.56亿港元升至 2.79亿港元（其中租金与管理收入约 8：2），CAGR 为 4.4%，毛利率连续三年超过 75%，但疫情影响下投资物业公允价值变动大幅下滑，叠加财务费用增加，归母净利润从 2.98亿港元降至 2688万港元。
            
                    投资建议：目前国内公募基础设施 REITs 试点工作正快速推进中，沪深交易所已接受基础设施公募 REITs 产品申报，首批优质项目发行可期，未来基础设施领域亦有望加速发展，对仓储物流、产业园区等领域形成利好，建议关注招商蛇口等拥有优质园区类资产的企业、万科等拥有优质仓储物流类资产的企业，以及后续推出的公募基础设施 REITs 项目。
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