招银国际--中国物业服务行业：二季度看好购物中心运营商【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    零售额 / 出租率 / 租金收入全面提升。 劳动节假期（5月 1-5日）期间，零售 额同比大增 20% （或两年复合年增长率 10%） ， 超过 2021年 3月份的 6.3%。 其中主要购物中心运营商表现优于市场，包括宝龙（可比购物中心同比增长 44%），万达（同比增长 77%）及金鹰（同比增长 44%）。此外，根据仲量 联行的数据， 上海购物中心的出租率从 2020年四季度的 89%上升至 2021年 一季度的 90%，而租金按季度增长了 1.3%。我们认为这将提高购物中心运营 商的收入， 因为他们可以分享租金收入的 5-10%。 购物中心的竞争仍然偏小。
            
                    由于进入壁垒高，商业物管整体竞争仍然有限。 根据克而瑞的数据，今年前 4个月的新增物管外拓面积中，购物中心只占整体 1.5%，而办公室 / 住宅 / 学校则占 35% / 22% / 10%。因此，我们相信享有先 发优势及运营能力的物管龙头（首十大运营商市占率合共少于 15%）将继续 于市场中进行整合。 轻资产模式为龙头公司提供快速扩展的机会。
            
                    市场主要物管运营商均打算通 过轻资产模式扩展，包括宝龙（2025年或以前开业 50家轻资产购物中心）， 万达（2021年签订 70家轻资产购物中心）， CR Mixc（2025年或以前开业 50家轻资产购物中心）。我们认为这是可实现的目标，因为 1）市场每年将有 500-600家新开购物中心； 2）利用新品牌对旧商场进行改造是整合现存 6,000多家购物中心（75%位于一至三线城市）的一种方式。华润置地目前正 循此方向推展业务。 3） 整租然后再出租是另一种整合现有商场的方法，以赚 取品牌溢价下的租金差额。宝龙目前正从事此项业务。因此，我们或看到这种 商业模式持续发展，特别是在收购小型商业运营商这方面。 短期内禁售期届满或带来抛售压力。 2020年四季度大量物管公司赴港上市， 今年 5至 6月禁售期届满后或会产生短期影响。主要受影响公司包括金科服务 （5月 17日期满，首次公开募股以来股价增长 23%，基石投资者总投资金额 4.27亿美元）， 融创服务（5月 19日期满，股价增长 85%，总投资金额 6.86亿美元）， 恒大物业（6月 2日期满，股价增长 47%，总投资金额 13.18亿美 元），以及华润万象生活（6月 9日期满，股价增长 90%，总投资金额 12.35亿美元）。
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