西南证券--房地产行业周报：房地产税渐行渐近，集中土拍有所降温【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    全国人口 增速下行， 地区人口分化加剧，家庭小型化趋势明显。 全国第七次人 口普查数据公布， 全国人口共 141178万人， 与 2010年 133972万人相比，增 加了 7206万人，增长 5.38%。我们认为其对房地产行业的影响有： 1） 家庭小 型化支撑地产需求总量， 全国户均人口由 2010年的 3.1人降至 2.6人， 家庭 小型化趋势明显， 户均人口的下降将显著增加住房需求； 2）流动人口增长， 地区人口分化加剧。 相较于 2019年， 2020年 16省市区人口增加， 15省人口 减少，地区人口分化加剧，如黑龙江人口减少 646万人，而广东省增加 2000多万人，对于房企布局提出更高要求。 3） 老龄化持续深化，利好养老地产业。
            
                    从人口结构来看， 0-14岁人口为 2.53亿人，占总人口约 18%， 提供地产巨大 支撑； 65岁及以上人口为 1.91亿人， 人口占比由 2010年的 6.9%增至 13.5%， 老龄化的持续深化将催化养老地产和适老化住宅产品。 从“推进”到“试点”， 房地产税渐行渐近。 5月 11日，财政部、全国人大常 委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座 谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工 作的意见。
            
                    这是今年以来，监管部门 3次直接提及房地产税，另有一次间接提 到。 与往年表述上更多是“稳妥推进”不同，本次首次提及“试点”， 从全国人 大常委会预算工委的介入来看，说明立法工作正在推进。征收房产税或将分步 推进，逐步扩大试点城市范围，也意味着调控措施从交易环节延伸至持有环节， 随着持有成本的提升，势必将打压市场炒作氛围，引导理性购房需求，逐步扭 转房价易涨难跌的一致预期。 本周北京、福州、青岛、厦门和深圳集中供地结果相继出炉，土地整体有所降 温。 目前已完成第一轮土拍的 11城总建筑面积达到 4309万平，总成交金额达 5056亿元，接近 4月份全国 300城土地成交总金额。 1） 北京土拍市场溢价率 得到有效控制。 此次共 21宗地块设置了限价，虽然大量土地触及价格上限， 但总体溢价率不高， 大多数土地的溢价率维持在 10%以下， “闽系”房企卓越 集团揽得四宗地，其中一宗为独立获得，另外三宗以联合体的形式获得， 有望 成为北京首轮土拍的最大买主； 2） 青岛和福州整体溢价率较低。 青岛首批集 中住宅供地 57宗， 多数地块以“0溢价”成交，本土房企斩获颇丰； 福州首批 集中供地 26宗，总成交额 158亿， 不及厦门 5宗地的成交额 190亿， 大部分 地块溢价率较低， 成交楼面价均在万元左右； 3）深圳和厦门供地数量较少， 溢价率较高。 深圳首批集中供地仅 6宗， 平均溢价率为 31%； 厦门首批集中供 地仅 5宗，聚集了数十家房企参与竞拍，均已高溢价成交。 投资建议： 我们认为当前应当关注 5条投资主线： 1）均衡型房企： 万科 A、 旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团； 2） 商住型房企： 新城控股、 华润置 地、宝龙地产、龙湖集团； 3） 文旅企业： 华侨城、 复星旅文、 宋城演艺； 4） 物管企业： 碧桂园服务、 永升生活服务、 融创服务、宝龙商业、华润万象生活 和金科服务； 5）特色平台企业： 奥园美谷。
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