-房地产行业4月月报：销售保持快速增长，回款支撑到位资金【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 低基数及市场高热度推动之下，销售投资增速保持高位。由于去年同期基数较低，以及主要城市热度较高和就地过年等多重因素作用，1-4月全国商品房销售金额累计同比增长68.2%（较2019年同期增长37.0%）；销售面积累计同比增长48.1%（较2019年同期增长19.5%）。1-4月，开发投资累计同比增长21.6%（较2019年同期增长17.6%）。受土地供应“两集中”下核心城市推迟供地影响，1-4月购置土地面积与土地成交价款分别增长4.8%与下降29.2%。整体而言，1-4月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但“三道红线”扩围及核心城市调控或对后期投资增速产生一定影响。
            
                 疫情受控之下，开竣工面积同比快速增长。由于国内疫情得到较好控制，今年前4个月工程进度已恢复正常。1-4月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长12.8%（1-3月：增长28.2%）；房屋竣工面积同比增长17.9%（1-3月：增长22.9%）。1-3月新开工面积同比快速增长，但速度显著慢于销售增速；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。
            
                 良好销售状况支撑开发资金来源整体增速。1-4月，房地产开发资金来源累计同比增长35.2%（1-3月：增长41.4%）。拆分来看，国内贷款累计增长3.6%（1-3月：增长7.5%）；自筹资金累计同比增长15.4%（1-3月：增长21.0%）；
            
                 定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长74.1%和41.3%（1-3月分别增长86.1%和50.0%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。
            
                 一线销售增长较快，去化环比有所上升。4月，44城新房成交面积环比下降3%，同比上升34%；当年累计成交面积同增79%（上月为104%），一、二、三线分别上升119%、77%及上升69%。芜湖、武汉、广州和金华累计增幅较大，而嘉兴、常州、泉州、东营增速相对靠后。截至4月末，14城新房去化周期为12.1个月，平均环比上升8%，同比下降9%。二手房方面，4月，15城二手房成交面积环比上升7%，同比上升26%；截至4月末，15城累计成交面积同增62%（上月为84%）。佛山、北京、金华二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。
            
                 一线宅地成交增速提升，溢价率上升明显。1-4月，百城住宅用地累计成交建面同比下降24.4%；其中，一线城市增长26.5%，二线城市下降27.8%，三线城市下降28.7%，二、三线城市累计降幅较上月有所扩大。成交楼面均价方面，4月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了去年下半年的快速回暖后，各线城市住宅用地成交溢价率热度延续，4月单月溢价率环比明显上升。
            
                 投资建议：市场情绪逐步修复，维持“强于大市”评级。受前期部分公司业绩不及预期影响，市场整体情绪较为脆弱敏感，房地产权益及债券类资产均表现疲弱。最新数据表明，行业销售和去化仍保持较好水平，同时融资活动也在逐步恢复。实际上，悲观情绪的释放也是市场出清、寻找真正优质标的好时机，而具备特色的房企也将受到市场的更多青睐。维持“强于大市”评级。
d07c2747-9487-491d-b8ca-90e70de5397b.pdf