平安证券--地产行业点评：投资、销售韧性依旧，新开工延续弱势【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    投资维持较快增长，短期仍有支撑。 房地产投资 1-4月累计同比增 21.6%，比 2019年同期增 17.6%； 4月单月投资同比增 13.7%，增速环比降 1.0pct， 仍维 持较快增长。 考虑 4-5月重点 22城陆续进行首次集中供地， 而土拍一般要求一 个月内先缴纳部分地价款， 叠加钢铁、水泥等原材料价格上涨，短期或对投资增 速形成支撑。 开工弱而销售优， 中期关注供给端影响。
            
                    房屋新开工 1-4月累计同比增 12.8%， 比 2019年同期降 7.9%； 4月单月新开工同比降 9.3%，增速环比降 16.6pct。 新开工弱势与销售良好形成反差， 1-4月商品房销售面积、销售额分别同比增 48.1%、 68.2%，比 2019年同期增 19.5%、 37.0%； 4月单月分别同比增 19.2%、 32.5%，增速环比降 18.9pct、 25.6pct。新开工延续弱势，或反映政策加码、房 贷利率抬升下，房企对后续楼市看法相对谨慎， 注重库存去化与资金回笼； 往后 看，考虑楼市热度逐步趋稳， 叠加上年基数逐步抬升， 后续新开工单月增速或延 续低位， 同时需要关注开工持续弱势对下半年及明年楼市供给端的影响。 供地新政影响土地成交， 首批集中土拍热度较高。 受供地新政影响，核心城市土 地供应有限， 土地购置面积、土地成交价款 1-4月分别同比增 4.8%、降 29.2%， 较 2019年同期降 7.9%、 24.3%。
            
                    4月以来北广杭渝等核心城市陆续开展首次集 中供地， 在房企年初补货等因素作用下，首批土拍整体维持较高热度， 4月百城 土地溢价率创 2017年 10月以来新高（ 24%）， 短期土地购置面积增速、土地成 交价款增速有望修复。中期随着融资端收紧显现，政策加码下楼市降温，资金端 影响或逐步传递到投资端， 第二、三批次集中供地或有所降温。 到位资金增速维持高位，按揭利率持续上行。 房企到位资金 1-4月同比增长 35.2%（较 1-3月回落 6.2pct）， 较 2019年同期增长 21.1%；其中国内贷款、定 金及预收款、个人按揭贷款分别同比增 3.6%、 74.1%、 41.3%。 4月全国首套房 贷利率环比升 0.03pct 至 5.31%，连续 3个月上升， 预计后续资金环境将延续偏 紧态势。
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