平安证券--地产行业周报：房地产税座谈会召开，首批公募REITs获审通过【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，或释放房地产税改革加快信号，考虑立法环节较多、周期较长，短期内难以完成，存在先扩大试点后立法或试点与立法并行可能。本周首批9单基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过，标志着基础设施公募REITs试点迈进重要一步。第七次全国人口普查方面，全国人口保持低增长态势，2020年总人口14.1亿人、城镇化率63.89%，尽管增量空间受限，但考虑城镇化率相比70%以上的成熟阶段存在距离，房地产需求仍旧具备支撑；方向上，人口向经济发达区域、城市群进一步聚集，2020年东部地区人口占比39.93%，较2010年提升2.15个百分点。投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。
            
                    政策环境监测：1）四部委：召开房地产税改革试点工作座谈会；2）沪深交易所：九单基础设施公募REITs项目获审议通过；3）第七次全国人口普查主要数据点评。
            
                    市场运行监测：1）成交环比上升，短期或将承压。本周（5.8-5.14）新房成交7.1万套，环比升41%，创年内新高；二手房成交2万套，环比升199%。随着热点城市调控效应显现，短期楼市成交或将承压。2）改善型需求占比上升。4月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.2pct至81.1%。3）推盘节奏放缓，后续有望加快。5.3-5.9重点城市新推房源6101套，环比降38.3%；去化率66.8%，环比降17.2pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存9489万平，环比降3.4%，较2019年末、2020年末分别升6.2%、降11.4%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。5.3-5.9百城土地供应建面537.1万平、成交建面763万平，环比降90.2%、降77%；成交溢价率19.2%，环比降2.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.9%、71.5%、18.6%，环比分别降12.8pct、升27.3pct、降14.5pct。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债66.6亿元、海外发债10.8亿美元，环比增加6.6亿元、6.8亿美元；本周境内外债券发行利率处于3.43%-11.7%区间，可比发行利率较前次有所下降。2）信托：本周集合信托发行81.9亿元，环比增加16.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨1.13%，跑输沪深300（+2.29%）；当前地产板块PE（TTM）8.3倍，估值处于近五年3.53%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、保利地产、华夏幸福；南向资金净流入前三房企为万科企业、融创服务、金科服务。
            
                    风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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