长城证券--国家统计局前4月房地产行业数据点评：销售、资金、投资表现偏强，竣工略低于预期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    今年以来单月销售均为历史同期最好水平，表现保持强劲：前4月销面及销额同比增速分别为48.1%及68.2%，单月销面同比升19.2%，累计升幅及单月升幅继续快速回落，从绝对值来看，4月销面及销额均保持历史同期最好水平，相比2019年同期分别升16.7%/25.9%，整体来看今年以来销售表现保持强劲。分区域看，前4月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为56.4%/52.4%/34.7%/31.8%，升幅继续全面收窄，重点城市较多的东部区域表现继续领先，但相比中部区域领先幅度持续缩小。分业态来看，住宅/商业/办公楼前4月销面同比分别为51.1%/16.3%/20.0%。
            
                    竣工表现略低于预期，地产投资表现依然偏强：土地市场方面，前4月土地购置面积及成交价款同比分别升4.8%及降29.2%，同比表现继续转弱，单月土地购置面积仍为历史同期新低，土地数据大幅下降有重点城市供地双集中的影响，重点城市土地一年内分三次集中出让，第一批集中出让时间集中于5月，预计土地数据将呈现更明显的周期性。开竣工方面，前4月新开工及竣工面积同比分别升12.8%/17.9%，升幅继续收窄，相比2019年前4月，两者分别降7.9%及升0.8%，单月来看，与过去10年同期相比开工量仅次于2019及2020年水平，而竣工量连续两月为历史同期最低水平，竣工表现略低于预期。考虑到过去几年开竣工的分化，我们维持21年竣工回暖的判断。前4月地产投资累计增21.6%，相比19年前4月升17.6%，在施工及投资单价拉动下地产投资仍处于较强水平。分区域看， 前4月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为19.8%/29.7%/19.6%/15.4%，升幅继续全面收窄。
            
                    前4月到位资金表现依然较强，国内贷款单月同比降幅扩大：前4月房企到位资金升35.2%，相比2019年同期升21.1%，尽管升幅继续回落但总体表现依然较强。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为74.1%/15.4%/3.6%/41.3% ， 相比19年同期升幅为41.2%/9.4%/1.0%/33.7%，定金预收款及个人按揭维持高增速，国内贷款单月同比降幅扩大。
            
                    维持“强于大市”评级：总体来看，4月销售保持强劲，可能受到开发商在供地双集中等背景下加速供货回款影响，资金面受销售强劲拉动定金预收款依然维持高增速，而国内贷款同比降幅扩大，银行对房企资金面收紧的态势持续显现。开竣工方面，4月开竣工均偏弱，竣工表现略低于预期，考虑到过去几年开竣工的分化，我们维持21年竣工回暖的判断。在施工及投资单价拉动下地产投资增速依然偏强。考虑到1）地产板块估值处历史底部区域，而疫情后基本面表现出强劲韧性，屡超预期，2）从中长期  来看，房住不炒、三条红线等有利于行业平稳发展，龙头公司优势更为明显，毛利率水平有望逐步回升，我们维持当前时点可积极配置的判断，板块估值修复机会可期。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注物业相关公司永升生活服务、招商积余（未覆盖）等，布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
c35e0be9-6c5f-4603-a389-240f9228b9fc.pdf