东北证券--地产行业物管周报：成都划分物业服务等级评价新标准，保利物业获多处商管项目【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    板块持续调整：上周东北地产H股物业指数收于8963.13点，累计下跌5.07%；同期恒生指数累计下跌2.04%，恒生综指累计下跌2.45%；上周东北地产物业A股指数收于1658.76点，累计下跌3.73%，同期沪深300上涨2.29%，上证综指上涨2.09%。上周涨幅前三物管公司分别为雅居投资控股（+5.84%）、弘阳服务（+3.13%）、永升生活服务（+3.10%）。
            
                    上周中海物业、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、时代邻里、首程控股、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，金科服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/新城悦服务/彩生活/建业新生活/时代邻里/合景悠活的港股通持股比例分别为50.74%/13.73%/9.26%/8.81%/8.56%/7.79%/7.02%/5.23%/4.22%/4.16%/2.77%/2.51%。其中，金科服务周内获最多增持（+1.93%）。
            
                    公司动态：雅居投资控股发布2021年一季度报告；保利物业获得保利国际广场等多处商业物业经营管理项目。
            
                    行业新闻：四川成都市住建局划分物业服务等级评价新标准；北京京城佳业物业股份有限公司于港交所递交招股书。
            
                    周内专题探讨：住宅专项维修资金的发展应用探讨。住宅专项资金使用可分为三阶段，1）专项维修资金管理办法出台，体系初步建立，但提取使用情况不佳，主要原因在于决策难度高、使用方向不明确、增值保值确定性较弱；2）维修资金核算办法确定，使用模糊空间减小，但问题认为得到有效解决；3）十部委政策出台，通过加强业委会管理和业委会渗透来减小决策难度；通过业委会公示信息来进一步减少资金使用的模糊空间；并鼓励加强资金收益管理，提高收益水平，但从长期来看，随着老化规模加剧，对资金使用的要求将会加速提升，资金增值问题难以得到有效解决的情况下，资金收益与资金支出的矛盾将进一步加深，仅依赖首期资金难以完全解决问题，维修资金的问题仍较为迫切，具体政策与管理模式仍待探索。
            
                    投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
            
                    风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期
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