国内资产组建离岸式REITs操作流程

riven993

由于政策方面的因素，截至目前，我国大陆仍无法拥有自己的REITs。这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。而目前国内的地产企业，对如何操作离岸REITs不甚了解。为此，本文对REITs的基本操作思路及上市流程予以梳理，以飨读者。

　　REITs海外融资基本思路拟上市REITs结构（如下图所示）主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。

　　以国内某机构到新加坡/香港资本市场上市为例，其基本思路如下：

　　1．新加坡/香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

　　2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

　　3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

　　4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。

　　5．REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

　　离岸式REITs基本操作流程

　　
　　1.确认首次公开发行REITs目标物业（资产），建立资产池

　　首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。

　　2.对物业进行审计及资产评估

　　在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。

　　3.上市前融资安排

　　根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。

　　4.实施资产重组

　　在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征（所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，等等）以及整个资产池的总体特征，建议对交易结构进行微调，大致包括以下方面：

　　（1）设立BVI公司的具体方案。

　　（2）REITs的融资比率。

　　（3）REITs基金单位的定价，对不同的机构投资者的优惠认购价。

　　（4）承销商上市路演的具体方案。

　　在作出上述可能的微调之后，将确定REITs上市的最终交易结构。

　　5.成立相关公司、与信托公司签订信托服务协议

　　(1）设立BVI公司，将资产转移至BVI公司。

　　(2）设立资产管理公司。

　　(3）与信托公司签订信托服务协议。

　　6.发行地当局审核

　　这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地（新加坡/香港）当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。

　　7.向公众发售基金单位

　　设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入最后一个环节：向公众发售基金单位。发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还包括机构投资者和战略投资者。

　　此过程基本需要24周，大约6个月的时间。

组合吧

流程比较清晰。但是如果有香港或者新加坡的相关法规要点就更好了。

暗影随行

可以按照这个脉络把相关法律法规填充进去！

axldream

最近香港上市的开元基金就是

thincarrot

不错，学习了

guoqingchun

学习了                                      

风寒骨

谢谢了，学习

iceman2780

谢谢分享，谢谢楼主！