实战指南：利用REITs拓宽房地产投融资渠道

riven993

从理论上讲，我国发展REITs产品具有以下三个方面的作用和意义。

第一，满足对较低风险结构投资产品的需求，拓宽投资渠道。目前我国居民的投资渠道比较匮乏，主要集中于证券市场。证券市场上的可交易品种大多为风险较高的股权类产品，债券类低风险产品较少。这种投资产品的风险结构与广大中小投资者的长期理财需求不匹配。

因为，REITs不仅具有投资起点低、流动性好及利于中小投资者投资等特点，还具有很好的市场表现。美国市场的经验表明，REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。7 m" p9 Z/ ]1 N- J6 d9 R7 P
     根据美国REITs协会的统计，从1987年5月到2006年5月的20年间，与股票指数相比，REITs的长期收益率低于罗素2000指数 和标普500指数，略高于纳斯达克指数，但波动率明显低于大多数股票指数。与债券指数相比，REITs的长期收益率和波动率都较高。其中，权益型REITs表现出更高的收益率和稳定性，20年间的平均年化收益率为12.14%，而同期标普500指数、纳斯达克指数和债券指数的平均年化收益率分别为11.11%，8.84%和7.48%。不仅如此，REITs的收益与股票和债券收益的相关性都比较低。, W; b! C3 ]0 v: y
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　　因此，REITs是一种收益和风险介于股票和债券之间并且其收益与股票和债券收益的相关性都比较低的投资产品，具有这种特性的投资品不仅能满足中小投资者对较低风险结构投资产品的需求，拓宽投资渠道，而且也能为机构投资者的资产组合提供更多的选择。7 b" S$ k# n9 F& r


第二，开辟房地产投资新渠道，缓解房地产直接投资过热局面。近年来，大量民间资金流向房地产直接投资领域，房地产投资和投机性需求增长较快，加大了房地产价格的短期波动可能性。这不仅带来了金融风险隐患，还成为一个重要的经济和社会问题。因此，我国适时推出REITs，可以更好地满足居民的房地产投资需求，分流资金，缓解流动性过剩与房地产投资过热。
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       第三，在一定程度上拓宽房地产开发融资渠道，分散风险。根据对1998年－2006年我国房地产开发资金来源的分析，房地产开发前三大资金来源分别是“定金及预收款”、“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8%(见表2)。
       其中，“国内贷款”一项是指银行直接向房地产开发商发放的开发贷款， “自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款。这三部分资金加起来匡算，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上 ，房地产开发企业对银行信贷资金依赖很大。
       房地产开发过度依赖银行信贷一方面造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利于房地产市场的稳定和发展。2003年的121号文件提高了房地产信贷的门槛以后，房地产商开始急切地寻找银行之外的更好的融资渠道。虽然2004年以来房地产信托有了很大发展，但大部分产品实质上是一种间接的房地产贷款，并且在规模、期限等方面有很多限制。随着银监会对以房地产信托形式发放贷款的条件的进一步严格，房地产开发融资渠道单一的问题将更加突出 。
       适时推出REITs，将有利于拓展房地产开发融资渠道，降低房地产融资对银行信贷的过度依赖。对于商业地产而言，由于其销售周期较长，开发企业资金来源又比较依赖银行信贷 ，推出REITs可以加快资金运转、降低空置率、减轻银行信贷依赖度、降低金融风险。对于住宅而言，由于REITs的运营主要以购买物业再出租经营为主，推出REITs可以增加出租产品的供给、提高出租产品质量、促进梯级消费结构的形成。
       需要指出的是，大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利。例如，美国设立REITs的动机是为了使大众能够分享房地产发展的收益。虽然REITs可以为开发商提供一种新的融资手段，但由于其适应的物业类型和融资阶段有限，REITs不可能成为解决房地产融资困境的救命稻草。" T; T3
   　因为，首先，REITs适用的物业类型一般仅限于优质的收益型物业，尤其是写字楼和商业，只有这样才能保证其收益率。例如，一些国家对REITs的适用的物业类型有严格的限制。其次，REITs提供的融资阶段以后期为主，对前期的开发建设阶段有着严格的限制。这一点实际决定了在资金最为紧张的建设阶段，房地产不能大规模通过REITs融资。0 F! n6 A( k1 A, V- c: U$ e5 p: ]8 \
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　　因此，研究和认识REITs对于我国房地产金融市场的意义，应该主要从其作为投资品的特性来理解。

candywang321

不错，学习学习

itone

mark，学习，谢谢了。