关于非公开发行股份认购资产的求助

ghbass

请问非公开发行股份认购的资产如土地是划拨用地，地上建筑物没有房产证，如何处理？

fushengbin

变性。

slin79

在开第二次董事会或者股东大会之前拿到

thexuanxuan

划拨土地不能进入上市公司，要变性为授权经营或出让才可以，目前办理授权经营难度比较大，周期比较长，如土地出让金不多，可考虑出让方式。
建筑物必须取得产证才没有权属瑕疵，才能做完发行股份购买资产的标的。
时间最晚应该在股东大会前，但一董、二董前应该已经启动，并取得权证无重大风险才行。个人意见。

ghbass

thexuanxuan 发表于 2013-5-12 11:59
划拨土地不能进入上市公司，要变性为授权经营或出让才可以，目前办理授权经营难度比较大，周期比较长，如土 ...

划拨土地不能进入上市公司，那么国土部门出文由A公司划拨到B公司，行不行？划拨土地进入上市公司是不是评估时就没有价值了？   

个人不是会描述这个问题，其实就是划拨土地性质不变，如何进入上市公司？

thexuanxuan

划拨土地原则上不能进入上市公司，除非是上市公司主业就是带有公益性质的业务，如电力公司这样的，可能能有划拨地，其余情形是不行的。你说的问题是划拨性质不变，如何进入上市公司，那先要看看上市公司主业是什么再做讨论。
还有一个问题：划拨土地进入上市公司是不是评估时就没有价值了？   
不能进，就是不能纳入评估范围，不存在评估有无价值一说。

mingyue112

个人看法：
1、先看拟购买的业务是否符合《划拨用地目录》，若符合，则使用划拨用地无问题。
2、若不符合《划拨用地目录》，最彻底的方式当然是划拨转为出让，最好在第二次董事会前启动，重组会前落实；若评估时作为出让地评估的，资产方应当承担全部变性费用；若评估价值中未考虑出让地的价值，则应考虑变性费用如何处理。
3、土地授权经营则相对复杂。首先需获得国土部或省国土厅的批准，且授权经营的土地的转让也有一定的限制。
4、地上建筑物没有房产证，应核查是否有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证，特别是开工证，若没有则会被认定为违建，可能被拆除。有了这三证后，在让主管部门证明虽没有房产证，但房屋权属无争议，然后赶紧办证。若办不了证，则还需资产所有方或控股股东、实际控制人出承诺，且评估时需有所考虑。