【请教】以土地出资不到位问题

不可说

       我们拟收购一家生物有机肥企业——龙科生物，该公司成立于2012年。龙科生物公司是由自然人王某和法人股东完达山养殖公司共同出资设立的，王某以货币出资，完达山公司以土地使用权出资，占公司总股本的30%。龙科生物一直在这块土地上生产运营。
       但经过调查，发现两个重要问题：
       1、完达山养殖公司的15万㎡土地，是市政府通过招商引资协议，以“零租金”提供给完达山养殖公司的，使用权50年，是不能办理土地使用权证的。目前，只有一个国土资源部门的批复和招商引资协议。
       2、根据股东出资协议显示，完达山养殖公司是以这15万㎡土地中的3万㎡、30年使用权，作价500万元，对龙科生物出资（也就是拿土地的一部分面积和一部分年限出资）。因为这种情况无法评估，完达山的出资一直未能到位，龙科生物的实收资本一直差500万元未到位。

      我想请教各位，这种情况下，我们作为收购方（收购王某的股权），面对的风险主要是什么？如何规避这些风险？土地未取得土地所有权证，是否即资产不完整？完达山用于出资土地使用权无法评估入账，有什么影响？租赁的土地（无产权）是否可以进行评估？

fushengbin

1. 完达山养殖公司的行为实质是转租行为。这种行为是否符合政府的要求，需要考虑。
2. 即使符合政府的要求，万一租金政策有变，那该如何处置。
3. 最好的解决方式是完达山养殖公司补足出资，合资公司向完达山养殖公司缴纳租金即可。当然，前提依然是政府是否同意转租。