有土地证但国有土地使用权取得方式不合规

zhy

经手项目遇到一个问题：
     拟上市公司协议方式已经取得国有土地使用权证，而不是按要求经过招拍挂取得，如何处理？
具体案情如下：

     该企业2003年11月与当地土管局签订《国有土地使用权转让合同》缴清出让金取得土地证。而国土资源部11号令要求2002年7月1日起“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，国土资发[2004]71号规定：2004年8月31日为全面落实“招拍挂”制度的最后期限。

lubeking

楼主的问题是否有矛盾之处：与国土局签订的是转让合同，却缴纳了土地出让金，不知取得土地使用权的方式究竟是转让还是出让。——不过结合上下文，应该是出让？
我国的土地市场，向来比较混乱，无法可依、有法不依的现象司空见惯，就拿房地产商囤地来说吧，真正有多少缴纳了土地闲置费？又有多少被强制收回的？也就是说，通常情况下，只要你拿到证了，问题就好办多了，甚至都不成其为问题了。
具体到项目上，一般情况下，公司现有的证书，较少去追究其取得方式；但用于募投项目的土地使用权，则往往被反馈取得方式，因为这会直接影响募投项目的可行性和募集资金的安全性。在通过协议出让方式取得土地使用权的情况下，其法律后果可能包括有关行政人员被追究责任、撤销土地使用权证书等等，但这只是理论上的可能——我的意思是，03年拿的地，就不要去追究取得方式了吧。政府部门都不追究，中介非得去捅娄子，然后得花比当年大得多的代价重新拿地，罪莫大焉。。。。。。
最后，只能寄希望土地市场越来越规范。。。。。。

yue.yang

回复 1# zhy

       根据国土资源部2005年12月发布，2006年7月1日实施的《协议出让国有土地使用权规范》第四条第三款规定了五种可以采取协议出让国有土地使用权的情形，其中之一就是“原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外”。《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第六条第一款也规定，原划拨土地使用权人申请办理协议出让的条件之一是不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续。这也与《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中原划拨土地使用权人不改变原土地用途的规定是一致的



所以，对符合上述规定的国有划拨土地进行协议出让是无可非议的，但是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中指出：“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”所以对该类地进行协议出让的同时，要补缴土地出让金，进行有偿使用。

   

    根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的规定，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。