国企改制中划拨土地转增国有股本问题

红金龙

回复 5# 板凳


    在《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中，土地的价值由土地取得成本+土地开发成本+土地出让金构成。土地取得成本包括青苗补偿、征地、安置费等，土地开发成本包括生地盘熟、建设等费用。总之，划拨土地是有价值的，与出让地的差别在于土地出让金。因此，如果国土部门认可了当年的土地交易，那么当年支付的对价作为土地的账面价值是有道理的（转让时已作评估）。
但是在现时的操作中，把土地增值部分转为国有股股本又带来另一个问题：
    根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地出让金不得低于土地标价的40%，这与《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中关于土地增值部分用于出资（入股）转国有股本的规定有点冲突。简而言之，如果土地出让金不足土地标价的40%怎么办呢？
   从时间上看《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布于1999年，而《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》颁布于2001年，似乎应遵循新法优于旧法原则，但从法律级次上来说，前者级次明显高于后者，如何把握呢？

板凳

回复 11# 红金龙


      根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地出让金不得低于土地标价的40%，这与《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中关于土地增值部分用于出资（入股）转国有股本的规定有点冲突。简而言之，如果土地出让金不足土地标价的40%怎么办呢？
   从时间上看《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布于1999年，而《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》颁布于2001年，似乎应遵循新法优于旧法原则，但从法律级次上来说，前者级次明显高于后者，如何把握呢？


这段话里引用的法规应该是不对的。
1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布于1990年。1990-5-19国务院令第55号
2、“土地出让金不得低于土地标价的40%”这句话应该来自《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992-02-24国家土地管理局令[1992]第1号）
3、《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001-2-13国土资源部国土资发[2001]44号）

不过，的确法规2比法规3，级次要高。
前者算是部门规章，后者只是国土资源部的一个部门下发的一个通知。

关于土地出让金金额的问题我另贴再讨论，我先再想一想。

zgzqdld

我觉得，你评估值比你支付额小，无论是否以前支付的怎么处理（除非他还你），应该计提减值准备

红金龙

回复 13# zgzqdld


    考虑过，那样会影响当期损益，不能采用。

南海一呆

评估的目的是什么？如果你只是改制评估，资产原始成本并不必然小于评估值，那有什么问题吗（除非计提减值）

红金龙

回复 15# 南海一呆


    评估的目的是：企业改制，土地采用作价入股的方式转增国有股股本，兼完成土地由划拨地转为出让地手续。
     要求是：
1、国有资产实现保值增值。
2、不影响或较小影响当期损益。
3、不对报告期内财务成果做太大的改变。

fushengbin

1. 划拨用地是有其价值的，其价值基础在于为了实现企业的生产服务功能，企业需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。
2. 在改制过程中，若不改变土地使用权性质和用途，企业可依旧按照第一条规定确认土地资产价值。
3. 若改变土地使用权和性质，需要按照新的性质和用途对土地进行估价。
4. 依照不同的土地处置方式，改制企业若需要缴纳出让金，出让金的金额由土地估价与划拨土地价值之差确定。比如划拨地账面值为1亿元，经评估后为10亿元，那么企业应该缴纳的出让金就是9亿元。
5. 为支持企业的改制，国家和地方政府出台了一系列的优惠措施。比如，若变更为出让地，按照《划拨土地使用权管理暂行办法》，企业需要缴纳的出让金只有40%（按例子只需缴纳3.6亿元）。其实很多地方政府力度更大，比如湖南省只需要缴纳25%。那么对应的，剩下的60%部分（即5.4亿元）作为国有出资，增加国有股本。
6. 现在总的趋势是采取作价出资方式处置划拨地的方式越来越少，多采取招拍挂方式。对于地段特别好，适合房地产开发的企业尤其如此。政府一般会另外找地给企业（当然也要缴纳土地出让金），企业搬迁后留下的土地就进行开发。但只要企业争取，在搬迁过程中政府还是会给予一定的补偿。

红金龙

回复 17# fushengbin


    有点理解模糊与您商榷：
1、按照《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》国土资发〔1999〕433号规定“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。” ，就您这个例子，企业应缴的土地出让金应为3.6亿元，而不是5.4亿元，相应的转为国家股股本的金额是否应该是3.6亿元?
2、如果土地的账面价值不是1亿元而是9亿元，土地经评估后价值10亿元，土地出让金是否仍然为10亿-9亿=1亿元？这与40%的规定是否冲突？
3、更极端的情况下，企业为取得土地支付了溢价，账面成本甚至超过10亿元，如何处理？如果强行将评估值调整到账面价值以上，会不会造成出资不实的印象？（这是另外层面的问题了，与本帖讨论的无关）

fushengbin

1. 第一个问题，规定所说的政府应收取的出让金，应理解为应收取而未收取。既然已经向国家缴纳了3.6亿元出让金，就不存在在将这3.6亿元出让金转为出资的问题。从会计上反映，货币资金减少3.6亿元，土地资产增加9亿元，相应的实收资本科目就增加5.4亿元。不能说我购买了资产，资产的原拥有方还能已资产进行出资。
2. 第二个问题，要注意划拨地改为出让地时，土地出让金是土地估价与划拨土地价值之差确定。你所列举的情况，在理论上和实际中均不会发生，因为划拨地的价值根本没有得到什么体现。至于你所说的40%，我理解是土地出让金的40%，即1亿元的40%。
3. 第三个问题，实质上是资产溢价出资的问题。我的观点是，只要股东认可，相关政府部门认可，就没有问题。从根本上讲，我们都无法真实衡量某一个资产的实际价值是多少，也许你按评估值出资，评估值也是虚的呢？
先到这里吧。

fighter7912

fushengbin 发表于 2010-9-28 17:49
1. 第一个问题，规定所说的政府应收取的出让金，应理解为应收取而未收取。既然已经向国家缴纳了3.6亿元出让 ...

很有收获，同意版主关于出资金额的观点，这和我最近碰到一个授权经营案例中土地评估师的意见一致。