北京方恒招股书分析

wangyang853

北京方恒置业股份有限公司
招股意向书分析
一、关联交易输送利润
如招股书披露;”向九达集团支付方舟苑三期（城市月光）土地补偿款
2002年12月23日，本公司与北京纺控签署《关于方舟苑三期合作开发的协议》，本公司与北京纺控对开发收益分别享有60%和40%。
2003年3月17日，取消了按比例分配开发收益的约定，改为向方舟苑三期（城市月光）的土地方九达集团支付固定收益3,000万元，即由本公司、北京纺控、九达集团将方舟苑三期（城市月光）由合作开发，变更为由本公司独立开发，并由本公司向土地方支付土地补偿款。
2004年10月10日，……本公司向九达集团增加补偿费2,500万元。”
方舟苑三期项目协议签署于2002年，由于北京房地产市场尚处于发展的萌芽时期，为保证公司风险能够有效回避，采取合作开发，风险、收益共但的合作模式，随着市场的快速发展，大股东放弃了合作模式，改为有其子公司收取固定收益，如此操作明显不符合市场常理，有输送利润嫌疑，其中2004年10月10日，……本公司向九达集团增加补偿费2,500万元明显暴露出控股股东为平衡各方利益而做的无奈之举，而方恒公司事后又不合常理增加支付款项，说明固定收益方式使方恒公司利润得到了不合常理的增加，才会在控股股东协调下做此举动，侧面也反映公司独立性值得怀疑。

2、合作开发房地产及合作权益转让
2004年8月15日，本公司与方晟公司签署《合作协议》，双方约定共同开发方晟公司拥有土地使用权的北京市朝阳区八里庄京棉新城危改小区A1区非配套公建项目，土地使用权面积约17,900平方米的建设用地。协议约定本公司投入资金，方晟公司承担拆迁、拆除义务，双方合作所获得的收益，首先返还双方各自承担的成本/费用，其余部分由双方按照5：5的比例分配。2006年11月20日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对上述《合作协议》项下土地的市场价值和市场交易底价分别进行评估，并分别出具编号为金房[2006]估字第376号和金房[2006]估字第377号的《土地估价报告》。根据《土
地估价报告》的评估结果，上述《合作协议》项下的土地市场价格和市场交易底价分别为31,359.30万元和24,310.00万元。
2006年12月12日，本公司与方晟公司、九达集团就本公司在上述《合作协议》项下的权益转让给九达集团事宜签订《权益转让协议》，约定本公司将其在《合作协议》项下的全部权益转让给九达集团。根据北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具的金房[2006]估字第376号《土地估价报告》确定的该地块市场价格31,359.3万元及金房[2006]估字第377号《土地估价报告》确定的该地块市场交易底价24,310万元之差，按50%比例计算，同时考虑该地块已完成的拆迁进度经协商确定本次交易价格为3,000.23万元，加上应偿还本公司已支出的7,064.77万元垫付款，此项交易总金额为10,065万元。该项交易导致2006年度营业收入增加30,002,300.00元，营业利润增加28,382,175.80元，净利润增加19,016,057.79元，
分别占当期营业收入总额的5.56%，营业利润总额的35.30%，净利润的32.02%。
截至2005 年、2006 年及2007 年，本公司其他应收款分别为9,928 万元、10,212.32 万元、2,269.57 万元，分别占总资产比例为7.54%、4.58%、0.97%。2007 年12 月31 日，其他应收款大幅减少的原因是：公司2007 年收到九达集团支付的京棉新城危改小区A1区非配套公建项目转让款5,065 万元，截至2007年12 月31 日，该项交易涉及款项已全部结清，
分析：由于九达集团的介入，公司应该体现在今后几年收益的八里庄京棉新城危改小区A1区非配套公建项目转变为资产转让收益，直接一次性体现在2006年公司收益，保障了公司06年收益不致大幅度下滑。由关联方提前介入，促使项目利润提前实现，股东的扶持心态可见一斑；同时其项目应收款项在上市前夕2007年才收到，也说明该项目的有包装利润的嫌疑。
二、自持物业回避了房地产即将到来的低迷期
募资投入项目“方恒国际中心本项目采取部分销售，部分自主经营的方式，其中A1办公楼、A5公寓型酒店和A2办公楼对外散售、A6经济型酒店计划进行整售，A3综合楼、A4商场计划作为自持物业。
截至2007年12月31日，A1办公楼、A5公寓型酒店及A6经济型酒店已开始预售，已预售面积为33,057.54平方米。“
由于国家的宏观调控及通货膨胀，预计市场上的流动性将大大紧缩，企业资金已较为紧张，由“小非”急吼吼的减持即可见企业资金之紧张状况，房地产市场有可能有一段较长的低迷期。
A3综合楼、A4商场计划作为自持物业，避免了将来有可能发生的销售困难，从而影响企业的经营形象，作为自持物业，即避免由于市场价格下降而提取存货减值，同时由于为自持出租物业，公司可在较长时期内来实现出租销售，有效缓解了市场不景气时企业的产品销售压力，自持物业使企业有更多的主动性，作为经营之举无可厚非，但是从投资者角度来看，有可能成为地雷而在莫一时期爆发。

malcolmzhang

揪出狐狸的尾巴，值得赞赏

yinxueting1

分析的很透彻，听说他们的董事长现场的回答表现也不好，总体上给人很多疑点

kwxb

呵呵，真是一针见血啊

newtype050

好好学习好好学习 最后一点现在好多这样的情况哦 确实

benson

众多投资者如有这样的分析，就会理性很多，可惜，我们的投资者往往忽略或看不懂这些，这个市场难以理性啊。

seeker

好好学习，欢迎有朋友提出不同的观点

luoqf

公司05年还是核定征收所得税，06年和07年才采用查账征收，采用核定征收方式的财务数据不能用于IPO，所以05年的财务数据不可用，但我看招股说明书上用了，请问是怎么回事？

jlsty

公司是有利用关联交易输送利润的嫌疑，看来上市公司不规范的行为还是很严重哟！！

554780

当年beijing十大黑心地产商，它要是能上，真是见鬼了。