优质商业地产寻战略投资者

金融蚁工

湖南某优质商业地产寻求战略投资者，地产项目资料如下：

一、某地产项目基本情况

某地产实业开发有限公司成立于2003年9月，注册资金4150万元，有两位机构法人股东：湖南中达凯特投资控股有限公司（20%，法人许石光），香港京港国际集团有限公司（80%）。主要成员：董事长蔡建华，董事许石光、周斌，总经理郭继英。

公司投资开发湘潭市白石步行商业城项目，总占地面积301亩，建筑面积43.5万平方米。目前已开发完成第一期项目，即白石商业广场（原湘潭市连城宾馆及周边地块），该地块建设用地面积15666.5平方米，总建筑面积10100平方米，总投资43000万元。已于2009年6月竣工并开业；至目前，白石商业广场负一层商铺完成销售95%，一层商铺完成销售90%，（除大洋百货租赁部分）住宅完成销售100%。项目第二期位于建设北路，民主路、解放南路及规划中的迎宾路围合地块（原老人大院及周边区域），计划用地54.6亩，建筑面积28.5万平方米，目前正在进行拆迁及规划调整设计和审批工作中。因目前房地产市场行情及相关政策影响，公司已暂停开发。

(一)    某地产实地调研详情：

1.  某地产位处湘潭市商业中心地段（建设路与民主路商业街），地理位置极佳，人流量较大，是湘潭最热闹的商业街，周边各大银行都有，且离湘潭市第一中学比较近（步行10多分钟）。

2.  公司已开发地产已全部卖完，目前收入来源于三块：写字楼等物业收入、白石商业广场租金及停车业务收入、民主街临街商铺（临时建筑）租金及广告位收入。2015年收入为3400万元，具体收入如下：

2015年某公司租金收入明细表

序号	名称	面积	累计金额（元）	备注
1	商场超市租金收入	7276.44	2455798.50
2	商场租金收入	44052.87	21568425.50
3	商场电影院租金收入	3532.25	1736102.59
4	其他商铺租金收入	2414.77	772170.60
5	临时门面租金收入	1072.97	1225924.00
6	3.5亩土地租金收入	2155.39	1077399.96
7	负二楼停车场停车收入和整栋楼物业费收入	7248.46	4612000.00
	合计	67753.15	33447821.15

ü  某公司旗下白石商业广场的负一楼车库，目前经营停车业务，车位利用率较高（周二上午10-11点车库较满；白天只开放一层停车，预留负二层作为仓库；晚上则开放两层停车）；目前是5元/小时，收入稳定；

ü  白石商业广场的1-6层为商业区，其中第六层左岸电影院月租25万，且有票房分红（票房达到一定程度后，有业绩分红）

   商业区吃穿用等商品各类品牌齐全（多为中低端品牌，极少数高端品牌；商品价格多为1千以内），每层品牌规划较为清晰。商业区品牌服务人员态度较好，客户体验还可以，但购物环境一般（楼层较低，比较闷热）。

   商业区客流量当天（周二，七夕）上午10-11点，约为10-20人/层。

3.  某公司资产负债情况：

公司现有净资产约6亿元。

公司主要负债为欠永亨银行贷款人民币8000万，各类保证金2200万元，以及股东借款3000余万元。

(二)    某公司待开发的地产情况：

1)  地产位置及面积

建设北路，民主路、解放南路及规划中的迎宾路围合地块（原老人大院及周边区域）。建设北路与民主街已拆迁部分临街建筑（此地块有土地证，无房产证），并搭建了临时建筑，出租商铺、广告位。其他区域均未拆迁。

2)  地产权限：公司有土地开发权

3)  目前已成立新公司（国诚），将待开发地产项目与某公司剥离；新公司无负债，股东为自然人，原公司两大实际控制人（蔡建华与…）

(三)    某公司待开发地产项目优劣势分析

1.  某公司待开发地产优势：

1)  地理位置优越，商业中心，客流量大；

2)  已有地产销售、物业运营等都较为成熟且收入稳定。

2.  某公司待开发地产劣势：

1)   暂无明确规划，需引进新的战略投资者共同规划；

2)  拆迁难度大且成本高（每亩成本在1千多万-2千万）；

3)  某地产拥有开发权，但时间已较长，是否仍有效，有待考证；因并未全部拆迁，暂无其他证件；

4)  有开发权限的土地面积不大（5亩多），扩大面积（计划用地54.6亩）需向政府申请

5)  开发所需资金量非常大（仅拆迁费就需投入10亿左右）