国企改为非国企时涉及划拨土地如何处理？

mishangmei

请教各位大神，国企改为非国企时（国有股转让）涉及划拨土地如何处理？

fushengbin

1. 符合划拨用地目录的，可以继续使用。
2. 一般要补缴出让金，将土地性质变更了为出让地。
3. 当地政府一般会设定有过渡期。

mishangmei

fushengbin 发表于 2019-3-11 12:56
1. 符合划拨用地目录的，可以继续使用。
2. 一般要补缴出让金，将土地性质变更了为出让地。
3. 当地政府 ...

租赁怎么操作呢？过渡期操作程序是否有明确的法律规定呢？

fushengbin

mishangmei 发表于 2019-3-11 14:03
租赁怎么操作呢？过渡期操作程序是否有明确的法律规定呢？

划拨地无法办理长期租赁，只会有一个过渡期的安排。

兔兔阿蹦

     根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条的规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
    对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
　　本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

冯杨

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
第五条【划拨地 应当出让或租赁方式处置】
企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置： （一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的； （二）国有企业改组为股份合作制的； （三）国有企业租赁经营的； （四）非国有企业兼并国有企业的。
第六条【划拨地 应当以出让方式处置】
国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。 破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。
第七条【划拨地 可以出资方式处置】
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
第八条【保留划拨地】
企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置： （一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； （二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； （三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； （四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。 前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
第九条【处置条件1】
处置的土地使用权，应当具备下列条件： 土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。 土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。
第十三条【处置条件2】
国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。

mishangmei

由划拨变为出让是不是在签署国有股权转让协议之后实施？

NLW

上面的规定主要集中在国企改革中的操作，国企混改里面土地方案是作为一个整体报批，土地处置单独还要取得国土部门的备案意见。
如果是国有股转让至非国有控股，原则上个案处理。一般划拨地存在要么有政策依据，要么有合同约定，如果不再符合基础，即要转为有偿。比如国资承建的PPP项目，如果划拨用地，国资社会资本转让后民资接手，按照PPP协议一般土地也仍继续为划拨用地。