平安证券--首席经济评论：大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举【投资策略】

顺势而为

【研究报告内容摘要】
            
                    大力发展租赁住房的重要意义：第一，高房价会对消费、投资形成挤压，发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的必要举措。第二，中国城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为支撑。第三，发展租赁住房市场也是海外发达经济体解决住房问题的成功经验。
            
                    发展好租赁住房市场仍有一些堵点尚待疏通：一是，“租售同权”，特别是优质教育资源的同权化，是下一阶段改革的重点和难点。二是，租赁住房市场资金来源单一，资金性质难以匹配其投资特性。三是，土地出让金是当前地方政府重要的收入来源，低价出让租赁住房用地，地方政府动力有限。
            
                    重点建议：资金方面，不仅需要加大金融市场对租赁住房的支持力度，更多地吸纳社会资本、政府资本等多种资金，“多渠并举”扩大建设资金来源。更重要的是，要形成“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环。土地方面，拓宽用地来源可从三个方面发力：1）运用市场化手段盘活现有存量住房，并完善相应的监管举措；2）可以考虑利用农村集体建设用地建设租赁住房；3）采用划拨等行政手段提供新的、低价的租赁住房建设用地。本次经济工作会议上提出要“单列租赁住房用地计划”，是一个很好的开端。
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